Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения дома и земельного участка: что нужно знать перед заключением?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Составили договор купли-продажи на 3 листах. Один из продавцов отнесся с недоверием, что он оказался меньше их договора дарения. Пришлось объяснить ему, что много пунктов в договоре не являются гарантом его качества.
Документы для оформления дарственной на дом
Дарение — это безвозмездная передача прав на обладание вещью. Чтобы подарить дом, нужно подготовить следующие документы:
- подтверждение права собственности;
- заявление гражданина, осуществляющего дарение;
- заявление одариваемого с просьбой зарегистрировать собственность на свое имя;
- удостоверения идентификации личности обеих сторон;
- справка о лицах, которые проживают в даримом имуществе;
- кадастровый паспорт на дом;
- справка об оценочной стоимости дома;
- квитанция об оплате госпошлины (400 руб.);
- договор о передаче собственности на условиях дарения;
- если имущество было приобретено супругами, то требуется письменное согласие;
- согласие органов, осуществляющих опеку и попечительство несовершеннолетних;
- доверенность на участие в процедурных мероприятиях третьего лица, если в этом есть необходимость.
Дарственная на дом с земельным участком
Что же такое дарственная на дом с земельным участком? Привычная всем «дарственная», на самом деле представляет из себя договор, составленный в письменной форме и подтверждающий намерение одной стороны (далее – «Даритель»), передать другой стороне (далее – «Одаряемый») на безвозмездной основе свое имущество.
Факт двусторонности данной сделки обусловлен тем, что обладание недвижимым имуществом сопряжено с рядом прав и обязанностей со стороны его собственника, соответственно Одаряемый должен быть согласен с подобным бременем и иными условиями сделки (например, срок передачи и т.д.), в частности содержать такой дом, участок, платить за них налоги и т.д.
В дарственной нельзя предусмотреть передачу имущества Дарителя Одаряемому после смерти первого, поскольку к такому виду сделки применимы правила законодательства о наследовании.
Договор дарения на дом с земельным участком, как любая дарственная на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре, в связи с чем возникает ряд требований к передаваемым объектам.
Оформление дарственной
Чтобы правильно оформить дарственную на дом с земельным участком, нужно выполнить следующие действия:
- Осуществить сбор необходимых для сделки документов и справок.
- Составить договор дарения.
- При желании можно нотариально заверить документ.
Составлением бланка дарственной можно заняться самостоятельно или прибегнуть к помощи квалифицированных специалистов, которые также подскажут какие документы, необходимы при осуществлении данной процедуры.
Нотариальное оформление подтверждает законность совершенной сделки и помогает подстраховаться на случай, если в будущем документ дарственной будет утерян.
Преимущества и недостатки дарственной
К преимуществам дарения дома и земли относятся:
- прозрачность сделки и простота заключается в том, что минимальное количество документов нужно предоставить в Росреестр, при этом нотариально заверять их необязательно;
- небольшой период занимает оформление документов и регистрация.
Как сделать дарственную на дом и землю?
Процесс оформления договора дарения земельного участка и дома регламентируется ст. 574 ГК и Федеральным Законом № 218, согласно которым договор составляют письменно и обязательно регистрируют в соответствующем органе.
Договор дарения в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:
- Личные сведения сторон в виде ФИО и паспортных данных.
- Доказательства факта, что даритель и одариваемый находятся в адекватном, вменяемом состоянии. Если пренебречь данным пунктом, то дарственная может быть легко аннулирована в суде, если даритель или его наследники докажут, что договор подписывался в состоянии введения в заблуждения.
- Точные сведения предмета договора, а именно:
- техническая документация на недвижимый объект: площадь земельного участка и дома, категория, к которой относится земля и пр.;
- кадастровый номер;
- стоимость объекта (данный пункт влияет на размер налогового платежа).
- Расходы по договору — здесь указывается лицо, которое будет оплачивать расходы на сделку. Как правило, это одариваемый.
- Порядок рассмотрения спорных ситуаций.
Если в контракте будет прописан пункт, в котором указывается, что сделка является действительной после ее регистрации, тогда акт выполненных работ прилагать к контракту не нужно.
Любой договор подразумевает наличие пакета документов, который собирается заранее. Стандартный набор документов для сделки выглядит следующим образом:
- заявление от лица дарителя и от лица одариваемого с просьбой перерегистрировать право собственности на недвижимый объект;
- паспорта обеих сторон;
- договор дарения, составленный по всем правилам в 3-х экземплярах;
- документы, подтверждающие право собственности на дом и землю.
Помимо стандартного для всех сделок дарения земельного участка и дома пакета могут потребоваться другие документы. Например, если переходящий в дар объект принадлежит супругам на праве долевой собственности, то от второго супруга потребуется письменное соглашение. Если дом приобретался не в браке, то придется предоставить бумаги, доказывающие этот факт.
Кого по закону можно считать близким родственником
Кто же такие близкие родственники? Это понятие, как и подробный перечень, входящих в него, можно найти в любых нормативных актах РФ. Следует обратить внимание на некоторые особенности трактовки близости среди родственников.
К примеру, СК в ст. 14 считает:
- Близкие родственники это родители и дети, бабушки и дедушки, внуки. К ним же относятся родные и сводные братья, сестры, а также усыновленные дети с усыновителями;
- Муж и жена не входят в категорию близких родственников, поскольку между ними нет кровного родства. Они только члены семьи. При разводе теряется и этот статус. Несколько иное отношение к вопросу родства в Уголовно-процессуальном кодексе.
Если появляется необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, чаще всего выбирают между договором дарения и завещанием. Прежде чем делать окончательный выбор, нужно разобраться, что лучше: дарственная или наследство.
В сравнительной таблице ниже представлены плюсы и минусы этих юридических инструментов с точки зрения дарителя (завещателя) – того, кто собирается распорядиться своим имуществом.
В целом при выборе конкретного инструмента нужно учитывать интересы обеих сторон. Если переоформление используется как метод влияния на будущего владельца, то в интересах действующего хозяина составить завещание – так он сохранит дом за собой при жизни.
Для будущего владельца недвижимости менее рискованным и более предпочтительным инструментом является дарственная. Ее сложнее оспорить в суде, а регистрация права собственности происходит при жизни бывшего владельцы – сразу после подписания договора.
Написать договор дарения, который вступит в силу только после смерти дарителя, нельзя – это запрещено законом.
Что такое договор дарения земельного участка
Договор дарения (или дарственная) — это документ, устанавливающий безвозмездную передачу права собственности на объект от одного лица другому. Сторонами сделки являются даритель и одаряемый.
Участников может быть несколько. Если имущество принадлежит нескольким лицам, то все они передают целый объект или часть владельцев передает долю в праве. Одаряемых тоже может быть более одного, в таком случае создается долевая собственность.
Дарение — не односторонняя сделка, как может показаться. Невозможно передать объект другому лицу без его согласия. Мнение одаряемого учитывается, так как даже безвозмездный прием имущества в собственность влечет за собой финансовые расходы — возникает обязанность уплатить налог.
Когда дарение запрещено
При дарении участка нужно учесть, что в ряде случаев возможно наличие законодательных запретов на совершение сделки:
- Если даритель не достиг возраста 14 лет. Такие лица вправе дарить что-то, если стоимость объекта составляет менее 3 тысячи рублей. Земельный участок не может стоит столько. Если оценить землю в такую сумму, договор будет признан недействительным. В Росреестре обратят внимания на этот фактов и откажут в регистрационных действиях.
-
Когда даритель достиг 14, но не достиг 18 лет и у него отсутствует согласие Органа Опеки. Убедить структуру будет сложно. Нужно доказать, что дарение необходимо собственнику, что одаряемый и представители подростка не пользуются его положением.
-
Если даритель является сотрудником медицинского учреждения, а одаряемый проходит лечение. Это же касается образовательных структур. Например, преподаватель не вправе принять земельный надел от студента. Такая сделка может быть воспринята в качестве взятки. В качестве одаряемых не вправе выступать и родственники сотрудников таких учреждений.
-
Когда одаряемый является сотрудником государственного учреждения, а даритель связан с осуществлением им своих полномочий. Подобные ситуации также вызовут подозрение, так как могут являться коррупционными схемами.
-
Если одна из сторон является коммерческой организацией. Договор дарения возможен, но его нужно будет обосновать. У ФНС могут возникнуть вопросы, так как ситуация может касаться ухода от уплаты налогов.
Порядок оформления ДД: нюансы
Чтобы провести сделку без риска, оформление происходит по четкому и выверенному алгоритму, которому нужно следовать неукоснительно обеим сторонам:
- устно обговорить все нюансы;
- собрать и проверить все необходимые для совершения сделки документы;
- составить и подписать дарственную;
- заверить ДД у нотариуса;
- подготовить регистрационный пакет;
- оплатить госпошлину;
- сдать бумаги;
- получить подтверждение смены собственника.
Договор дарения на часть дома
Даритель вправе передавать по дарственной не только целый объект недвижимости, но и часть в праве собственности на него (ст. 244 ГК), поэтому он может сделать дарственную на долю в доме. На это действие даритель имеет право как при наличии в собственности у него части недвижимости, так и целого объекта, часть из которого он решил подарить.
При заключении договора не имеет значения натуральное выражение доли, ведь одаряемому передается не конкретная комната или определенная жилая площадь, а лишь доля в праве собственности (например, ½ или ¼) на целый дом.
Это, согласно ст. 246 ГК, порождает некоторые ограничения при распоряжении жилым объектом:
- его использование осуществляется по взаимной договоренности с другими собственниками;
- при его возмездном отчуждении необходимо соблюдать право преимущественной покупки других собственников.
Дарственная на часть дома должна содержать прямое указание на долю, которая принадлежит дарителю и передается одаряемому. В силу безвозмездности дарения, даритель не должен согласовывать отчуждение с другими собственниками.
Понятия «дачи» в российском законодательстве нет. Под ней понимается садовый участок с расположенным на нем жилым домом. Исходя из этого и руководствуясь ст. 130 ГК, можно сделать вывод, что дача – это комплекс недвижимости: земельный участок + строение.
Дарственная на дачу между близкими родственниками оформляется с учетом требований, которые предъявлены к дарению другой недвижимости. Главным условием для этого остается наличие у дарителя права собственности на все объекты: и садовый участок, и жилой дом, расположенный на нем.
В подобном контексте весьма распространены случаи, когда в право собственности дарителя оформлен лишь садовый участок, а строение остается без регистрации. В таком случае подарить удастся лишь участок – дачу придется легализовывать уже одаряемому.
То, сколько стоит дарственная на дачу, будет зависеть от выбранного способа оформления. Дешевле всего, напомним, составлять договор самостоятельно.
Отзыв и отмена дарственной
На случай, если между сторонами дарения испортятся отношения, законодатель предусмотрел перечень причин и оснований, по которым даритель имеет право отменить дарственную на дом при жизни.
Согласно ст. 578 ГК, договор дарения может быть отменен по инициативе дарителя, если:
- одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи. Если в результате покушения даритель погиб, правом на отмену наделяются его наследники;
- дом имеет большую неимущественную ценность для дарителя и в результате неподобающего обращения со стороны одаряемого может быть утрачен;
- одаряемый умер раньше дарителя, при условии, что в договоре дарения предусмотрено право аннулировать дарственную в таком случае.
В каждом из случаев отмены ранее подаренный дом возвращается в собственность дарителя. Если он был на момент отмены утрачен, даритель вправе требовать возмещения убытков или стоимости необоснованного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1105 ГК.