Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Не истек срок действия договора аренды.
Для продления важно, чтобы срок действия договора не истек.
Если срок договора аренды уже истек, то подавать заявление о продлении нет смысла.
Другими словами, продлить аренду, по которой срок действия договора истек, не получится.
Обратите внимание, что данный фактор имеет значение только на момент подачи заявления.
Для ясности рассмотрим пример.
Допустим, срок действия договора истекает 31 марта.
Заявление о продлении подано 30 марта.
В этом случае, отказать в продлении не могут, потому что на момент обращения срок действия договора еще не истек.
Так же важно, чтобы на момент обращения, в суде не было иска о расторжении договора аренды.
Иными словами, администрация не должна успеть обратиться в иском о расторжении аренды.
Второе условие.
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
- Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
- Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается
С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).
Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).
Таким образом, с 01.03.2015 пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.
Что делать, если администрация отказывает
Не всегда по рассмотренному заявлению о продлении договора аренды на земельный надел арендатор получает положительное решение. Если физическое или юридическое лицо считает, что отказ необоснован, то в течение 10 дней с момента его получения оно вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением.
В заявлении указывается причина полученного отказа. В доказательство необходимо приложить выписку из решения органа местной власти об отказе. Арендатор должен быть готов доказать, что со своей стороны им были выполнены все условия договора добросовестно и надлежащим образом.
Если суд встанет на сторону арендатора и посчитает отказ комиссии необоснованным, то его решение станет поводом для пролонгации арендного договора.
Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.
Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.
Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- муниципалитет.
Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.
Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.
Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.
Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:
- по согласованию;
- при участии в торгах;
- через суд.
ВС РФ разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект
Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции отменил. Он признал незаконным бездействие администрации и обязал ее принять решение о предоставлении участка в аренду на три года. Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование. Администрация бездействовала с 24 января 2022 г. (со дня, следующего за последним днем, когда администрация должна была принять решение) до 20 февраля 2022 г. (дата подписания письма с требованием предоставить доказательства собственности на объект незавершенного строительства). А значит, обратившись в суд 29 апреля 2022 г., арендатор не пропустил трехмесячный срок на обжалование.
За девять дней до окончания аренды администрация подготовила ответ, в котором указала, что без проведения торгов арендатор может получить земельный участок в аренду на новый срок, только если предоставит документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Причем доказательств направления этого письма арендатору у администрации не было. Решение об отказе или удовлетворении заявления арендатора в предусмотренный законом 30-дневный срок администрация не приняла. На этом основании арендатор подал в суд заявление о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении ему в аренду без проведения торгов земельного участка.
Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок. Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует).
Участие в торгах арендатора не вдохновляет.
Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:
- Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
- Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
- Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:
- Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
- Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
- Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
- Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2022 № Ф04-1007/2022 по делу № А45-6997/2017).
- В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
- Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:
- участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
- земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
- Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
- У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
- Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
- На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.
Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2022, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.
***
Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.
***
Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.
Читайте нас в Яндекс.Дзен
Яндекс.Дзен
После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.
При рассмотрении заявления администрация может отказать в пролонгации аренды. Причиной отказа может послужить любой из пунктов ниже:
- земля изъята из оборота;
- находится в резерве;
- на участок наложен запрет;
- земля использовалась не по назначению;
- у арендатора существует задолженность по арендной плате.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
После того как заявление и документы будут готовы, их нужно отдать в местную администрацию. Сделать это можно лично, через представителя, через почту России или по электронной почте. В последнем варианте заявление должно быть подписано электронной цифровой подписью.
Заявление рассматривается в течение месяца. В завершение арендатор получает административное решение о продлении найма участка.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ.
В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации.
Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Продление аренды земельного участка не простой вопрос, как показала практика наших юристов, которым не раз приходилось сталкиваться с данной проблемой доверителей.
Наш адвокат по земельным вопросам не только поможет в процедуре оформления отношений по аренде, но и решит иные проблемы, например, исправление кадастровой ошибки наложение границ, приватизация земельного участка, раздел земельного участка, иные земельные споры.
Аренда земельного участка — это вполне распространенная форма заключения правовых отношений между частным лицом и государством. Часто в связи с установлением сроков в договоре аренды арендатору требуется продлевать права и обязанности:
- продление аренды земельного участка под строительство, если возникли планы возведения собственного жилья
- продление аренды земельного участка в случае, если строительство уже началось, но не закончено к моменту окончания срока аренды
- иные основания для продления
Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.
Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.
Отказ в продлении договора аренды земельного участка
В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.
Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).
Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.
Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.
Земельный кодекс рф 2022 аренда про выкуп с если построил дом
Договор об аренде участка земли. 3. План земельного участка, составленный кадастровой службой. 4. Удостоверение личности (паспорт) арендатора. И только тогда участок земли может быть выкуплен в собственность, при этом сумма, взимаемая при выкупе земли, не может превышать величину ее кадастровой стоимости.
Для того чтобы произвести приватизацию используемого на основании аренды участка земли, фактически принадлежащего муниципалитету, его нужно предварительно выкупить. Так как приватизация предполагает, что недвижимость, в этом случае земля, является частной собственностью.
Стоимость его при этом будет ровняться кадастровой. Но Земельным кодексом РФ предусмотрены и исключения. Существуют условия, при наличии которых участок земли, находящийся в аренде, можно получить в собственность без выкупа, по программе приватизации.
Для этого должны быть соблюдены следующие условия:1.
Выкуп земли под ижс из аренды в собственность. возможно ли это?
Земельному наделу присваивают идентификационный номер. Это единственный номер, по которому можно определить конкретный участок среди множества других.
- Заявитель и уполномоченный субъект от органов власти заключают договор купли-продажи.
- Право собственности закрепляется в Росреестре.
- Определение границ участка Для того чтобы выкупить землю у государства 2022, нужно определить размеры участка.
Определение границ участка называется межеванием. Межевание важно с технической и с юридической точки зрения: на четко разделенном объекте не возникнет спора с соседями о границах. Этой процедурой занимаются специализированные организации.
Они проводят работы по определению участка и выдают межевой план.
Новая глава в Земельном кодексе РФ «Установление публичного сервитута в отдельных целях»
В связи с появлением в ЗК РФ новой главы, в новую редакцию статьи 5 ЗК РФ внесли новое понятие:
Обладатели публичного сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования землями и (или) чужими земельными участками, установленное в соответствии с главой V.7 ЗК РФ.
ЗК РФ дополнен новой главой V.7 «Установление публичного сервитута в отдельных целях», в которую вошли такие статьи, как:
- статья 39.37 ЗК РФ «Цели установления публичного сервитута»;
- статья 39.38 ЗК РФ «Органы, принимающие решение об установлении публичного сервитута»;
- статья 39.39 ЗК РФ «
- статья 39.40 ЗК РФ «Лица, имеющие право ходатайствовать об установлении публичного сервитута»;
- статья 39.41 ЗК РФ «Ходатайство об установлении публичного сервитута»;
- статья 39.42 ЗК РФ «Выявление правообладателей земельных участков в целях установления публичного сервитута»;
- статья 39.43 ЗК РФ «Решение об установлении публичного сервитута»;
- статья 39.44 ЗК РФ «Отказ в установлении публичного сервитута»;
- статья 39.45 ЗК РФ «Срок публичного сервитута»;
- статья 39.46 ЗК РФ «Плата за публичный сервитут»;
- статья 39.47 ЗК РФ «Соглашение об осуществлении публичного сервитута»;
- статья 39.48 ЗК РФ «Последствия невозможности или существенного затруднения использования земельного участка (его части), обремененного публичным сервитутом»;
- статья 39.49 ЗК РФ «Особенности публичного сервитута, устанавливаемого в целях реконструкции инженерного сооружения, которое переносится в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд»;
- статья 39.50 ЗК РФ «Права и обязанности обладателя публичного сервитута».
Как видно из названий этих статей, они регулируют перечень органов, уполномоченных принимать решения об установлении публичного сервитута, а также условия его установления, способы выявления правообладателей земельных участков, в отношении которых предполагается установление сервитута.