Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.
Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.
Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.
- Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
- Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
- Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
- Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
- Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
- В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Предварительный договор с внесением аванса
Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.
Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.
Что желательно указать в предварительном договоре?
Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.
Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.
Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.
Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.
Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.
Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.
Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.
Какие есть риски при заключении предварительного договора?
Продавцу лучше заранее договориться о способе передачи денег и сумме внесения аванса или задатка. При подписании сделки купли-продажи больше всего рискует покупатель. Даже предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса, не дает 100% уверенность, что вы получите квартиру.
Если покупатель внес аванс, продавец может найти другого покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Он просто вернет деньги первому покупателю, если получил от него аванс. Если это был задаток, придется возвращать двойную сумму. Чтобы свести риски к минимуму, пропишите в предварительном соглашении сумму штрафа за одностороннее расторжение договора.
Что делать, если продавец взял предоплату, продал квартиру другому человеку, а деньги возвращать не хочет? Чтобы избежать таких обстоятельств, не передавайте деньги продавцу. Договоритесь, что задаток и всю сумму он получит после заключения сделки. А деньги будут храниться в банковской ячейке, и выступать гарантом будет именно банк. Вы арендуете банковскую ячейку и договоритесь, как распределить расходы.
Справка: чаще всего за аренду ячейки платит покупатель или стороны договариваются разделить расходы пополам.
Основные ошибки: как их избежать?
При заключении предварительного соглашения о намерении купли-продажи следует избегать распространенных ошибок:
- Не слишком тщательно проверены документы на недвижимость. Важно не только удостовериться, что продавец является собственником жилья, но и понять:
- каким образом он получил право собственности;
- не было ли проведено незаконной приватизации;
- были ли учтены права несовершеннолетних;
- нет ли обременений на помещении.
- Был проведен поверхностный осмотр жилплощади, при котором покупатель не обратил внимание на существенные недостатки, а продавец умолчал о них.
- Неправильно рассчитаны сроки, необходимые для сбора документов и подготовки основного договора к подписанию.
Для чего нужен преддоговор?
Такая бумага служит для продавца подтверждением получения депозита. Этот документ используется любым лицом, желающим продать или приобрести недвижимое имущество (главным образом, квартиру в жилищном кооперативе). Агенты по продаже недвижимости могут приобрести этот документ один раз и сохранить его для повторного использования клиентами.
Включает в себя:
- Все требуемые положения для защиты интересов обеих сторон.
- Пояснительные примечания, охватывающие все аспекты, включая исполнение и другие.
- Возможные варианты действий в соответствии с особыми ситуациями.
Должен быть удобным и понятным, а также способным адаптироваться к особенным требованиям любой из сторон.
Деловая бумага обеспечивает:
- Соблюдение существующих положений законодательства.
- Широкий охват возможных обстоятельств и соответствующие меры.
- Отметку о срочном характере документа.
- Наличие данных о продавце.
- Наличие условий передачи.
- Идентификацию квартиры, комнаты или доли.
- Правильное оформление квитанции, заверяющей получение оплаты.
- Соответствующие правовые положения – гарантии, исключения, компенсации и так далее.
Можно ли расторгнуть, на каких основаниях?
Поводом для расторжения контракта могут являться следующие случаи:
- Если покупатель не успел выплатить оговоренную денежную сумму, то сделка аннулируется по истечению одного года. Стороны могут добровольно и по взаимному желанию продлить действие документа.
- По инициативе продающего, если тот желает ускорить процедуру продажи, а потенциальный клиент не успевает уладить банковские проблемы в срок. В этом случае продавец выплачивает покупателю двойную сумму залога.
- По инициативе покупающего при наличии серьезных расхождений между фактическим состоянием собственности и описанием в договоре. Здесь покупатель получает обратно весь размер денежного взноса.
Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?
Нужно ли заключать предварительный договор? Как показывает практика, грамотно составленный предварительный договор купли-продажи квартиры может стать очень удобным инструментом, помогающим в сложных сделках с недвижимостью.
Вы сомневаетесь в целесообразности такого шага? Специально для наших читателей мы собрали 5 основных причин для заключения предварительного договора:
- Вам требуется дополнительное время для сбора всех необходимых документов;
- Вам необходимо выполнить определенные условия перед заключением договора купли-продажи (например, получить разрешение на продажу квартиры от соцзащиты);
- Вы ожидаете вступления в наследство (что занимает минимум 6 месяцев);
- Покупателю квартиры необходимо время для того, чтобы собрать денежные средства в полном размере;
- Один из продавцов временно отсутствует (например, лежит в больнице или находится в долгой заграничной командировке).
Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.
Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете. А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.
Вот что нужно запомнить, собираясь заключить предварительный договор купли-продажи квартиры:
- Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается, когда стороны твердо решили совершить куплю-продажу в обозримом будущем и хотят зафиксировать свои намерения на бумаге, чтобы обеспечить себе определенные гарантии.
- Обозначьте в тексте важные контрольные временные точки. Если этого не сделать, отношения автоматически аннулируются через год.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется так, как основной. Если основной нужно удостоверять у нотариуса (например, если продавец – несовершеннолетний ребенок), то и предварительный потребует визита к нотариусу.
- Главное подробно идентифицировать квартиру. Если в ПДКП не прописано четко, о каком жилье идет речь, договор юридически считается незаключенным.
- По закону предварительный договор купли-продажи не требует расчетов, однако редко когда стороны обходятся без предоплаты.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры гарантирует выход на сделку в будущем и налагает на подписавшихся ответственность за ее срыв.
- Аннулировать договор можно по соглашению сторон во внесудебном порядке или в одностороннем порядке – через суд. Предварительный договор также может прекратиться истечением срока.
Риски предварительного договора купли-продажи квартиры
В случае приобретения квартиры на вторичном рынке, заключение предварительного договора, как правило, никаких особых рисков не несет. Если в согласованный срок стороны предварительного договора не заключают основной и ни одна из сторон не настаивает на этом, то предварительный договор прекращает свое действие.
Риски предварительного договора купли-продажи квартиры существуют, когда договор заключается на стадии строительства дома. К таким рискам относятся следующие:
- риск не получить квартиру, поскольку предметом предварительного договора является намерение сторон заключить основной договор в будущем, когда квартира будет построена, а не покупка квартиры как таковой. Рассматриваемый договор не содержит обязанности продавца передать покупателю квартиру, поэтому суд не сможет признать право собственности на данный объект недвижимости
- риск того, что предварительный договор будет признан незаключенным. Такая ситуация возможна, в случае не достижения сторонами соглашения по всем условиям при этом существенным
- риск двойной продажи квартиры, т.е., когда одна и та же квартира будет продана дважды разным лицам. Такая ситуация возможно, так как по предварительному договору у покупателя не возникает право собственности на квартиру, а недобросовестный застройщик может заключить еще один предварительный договор на эту же самую квартиру с другим лицом и продать ему впоследствии спорную квартиру
- риск утратить деньги, которые вложены в квартиру. Покупатель может потерять свои деньги, когда застройщик не исполнит свои обязательства по строительству квартиры и будет объявлен банкротом. Банкротство ведет к тому, что факт удовлетворения требований кредиторов в полном объеме невелик. Более того, покупателю необходимо будет потратиться, скорее всего, на юристов, чтобы отстаивать свои права в деле о банкротстве застройщика
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Что такое предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи квартиры — это юридический инструмент, который поможет заставить стороны заключить и зарегистрировать в Росреестре главный договор. Причем с условиями, прописанными в предварительном.
Такой договор используют, когда стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, покупатель квартиры оформляет ипотеку, ему нужно время на сбор документов. За это время стороны заключают предварительный договор, и, возможно, на этом этапе покупатель передает продавцу задаток за квартиру.
Предварительный договор кажется несложным инструментом и нужен, по большому счету, для подстраховки интересов обеих сторон. Проблемы начинаются, когда покупатель или продавец решает отказаться от сделки — тогда вторая может попробовать через суд заключить сделку или потребовать компенсацию. Поэтому в договоре нужно прописывать не только нюансы будущей сделки, но и алгоритм расторжения, в подробностях.