Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды зданий и сооружений: понятие, условия и особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.
Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений
Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:
- особой ценностью этих объектов,
- их непотребляемостью в процессе использования,
- неразрывной связью с землей и т.п.
Договор аренды зданий, сооружений
Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений — обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.
В договоре аренды здания (сооружения) должно быть обязательно указано наименование здания (сооружения), его описание, местонахождение, размер арендной платы. Как правило, описание здания (сооружения) осуществляется в приложении к договору, называемом «Описание недвижимости». Также к договору в качестве приложений, как правило, прикладываются копии документов на здание (сооружение): свидетельство о государственной регистрации права собственности, иной документ, подтверждающий право арендодателя сдавать в аренду здание (сооружение), технический паспорт здания (сооружения).
Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Общая характеристика договора аренды
Понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как видно, Гражданский кодекс использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем» в отличие от «имущественного найма» имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).
Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход — арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому «законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность».
Общая характеристика договора проката. Договор проката — это договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК). Выделение данного договора в отдельный вид договора аренды обусловлено особыми целями проката, кругом его участников и составом предметов аренды.
Договор проката является возмездным, взаимным и консенсуальным. Кроме того, существенной особенностью данного договора является то, что он относится к публичным договорам (ст. 426, п. 3 ст. 626 ГК). Из этого следует, что арендодатель при наличии у него свободных предметов проката не вправе никому отказать в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтение. Другими словами, условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, в том числе касающиеся арендной платы, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы (например, в отношении лиц с ограниченными физическими возможностями, участников войн). При уклонении арендодателя от заключения договора проката он может быть понужден к этому в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК).
Правовое регулирование договора проката основывается прежде всего на нормах § 2 гл. 34 ГК. Кроме того, согласно ст. 625 ГК к этому договору в субсидиарном порядке применяются общие положения Гражданского кодекса о договоре аренды.
Вместе с тем в случаях, когда арендаторами выступают граждане-потребители, к договорам проката с их участием применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» (с изм. и доп.) (так называемый бытовой прокат). Данный вывод прямо не следует из Гражданского кодекса (как, например, для розничной купли-продажи — ср. п. 3 ст. 492 ГК), однако основывается на ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп.) и прямом разъяснении в п. 1-2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изм. и доп.). Хотя Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержит специальных норм о прокате, да и терминологией Закона не охватываются рассматриваемые правоотношения, это не является препятствием для применения к ним общих положений, сформулированных в гл. 1 указанного Закона и гарантирующих определенные материальные и процессуальные права потребителя (на безопасность прокатного имущества, информацию об арендодателе и о прокатном имуществе, возмещение убытков в полном объеме, в том числе компенсацию морального вреда, и т.д.). Перечень обязательств, подпадающих под действие Закона, не сформулирован исчерпывающим образом, а по своим целям договор проката вполне укладывается в систему отношений, регулируемых Законом.
Несмотря на отнесение договора проката к категории публичных, Гражданский кодекс не предусматривает возможности принятия Правительством РФ типовых договоров и иных обязательных правил, рассчитанных на регулирование отношений по прокату. Пункт 4 ст. 426 ГК предоставляет такую возможность лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако таким случаем следует считать закрепление в ст. 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы о том, что потребитель пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом, а также правами, предоставленными ему Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (т.е. указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ).
Объем прав арендатора по договору проката обладает спецификой по сравнению с соответствующим объемом по общему договору аренды. Законом установлена обязательная передача имущества во владение и пользование арендатора. Владение не может остаться за арендодателем, как допускается при классической аренде. Например, предоставление гражданину в пользование стиральной машины в общественной прачечной должно регулироваться общими положениями об аренде, а не о прокате. Мотивы законодателя, предложившего такое решение вопроса, не вполне ясны; вряд ли в указанном примере арендатор не достоин повышенной защиты, которая могла быть ему предоставлена по договору проката, помимо охраны его интересов по законодательству о защите прав потребителей.
Элементы договора проката. Стороны договора проката имеют некоторые особые качества по сравнению с обычным договором аренды. Арендодателем в договоре проката выступает специальный субъект — лицо, профессионально занимающееся предпринимательской деятельностью в виде постоянной (неоднократной) сдачи имущества в аренду. Эта деятельность может быть для него как основным видом деятельности (пункт проката автомобилей), так и дополнительным (магазин свадебных принадлежностей, занимающийся, помимо продажи, сдачей нарядов для новобрачных в прокат). Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества прокатом не является. Учитывая характер деятельности, арендодателем может быть как коммерческая организация, таки предприниматель без образования юридического лица. В виде исключения закон допускает заключение договора проката в качестве арендодателя и некоммерческим организациям, но лишь в той мере, в какой им разрешено заниматься коммерческой деятельностью (п. 3 ст. 50 ГК).
Гражданский кодекс не устанавливает специальных требований к фигуре арендатора по договору проката. Арендатором может быть как гражданин (в том числе предприниматель без образования юридического лица), так и организация, причем как коммерческая, так и некоммерческая. Чаще всего в качестве арендаторов выступают граждане, эксплуатирующие имущество, предназначенное для потребительских целей, т.е. для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования (так называемый бытовой прокат). Однако не исключена и ситуация, при которой арендатором по договору проката выступит индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (например, приобретение акционерным обществом в прокат холодильника и микроволновой печи для нужд своих работников). Более того, правило п. 1 ст. 626 ГК о потребительской цели проката сформулировано диспозитивным образом, т.е. имущество, предоставленное по договору проката, может использоваться и в иных, в том числе предпринимательских, целях, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства (например, получение весов напрокат индивидуальными предпринимателями для торговли на рынке)).
В отличие от правил о классической аренде норма п. 2 ст. 631 ГК устанавливает императивный запрет на передачу арендатором взятой в прокат вещи третьим лицам даже с согласия арендодателя. В частности, не допускается сдача имущества в субаренду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставление в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Таким образом, договор проката должен быть направлен на удовлетворение исключительно потребностей арендатора.
Аренда зданий и сооружений
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).
Предметом договора является аренда здания или сооружения.
Объект — само здание или сооружение.
Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).
Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).
Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.
Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Общие принципы прекращения аренды
Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:
- окончание срока действия;
- расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
- расторжение по заявлению арендодателя.
По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.
Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.
По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:
- неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
- причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
- нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
- не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.
Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:
- не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
- предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
- не производит капитальный ремонт;
- имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.
Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.
Дополнительные условия в договоре:
Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Нормативно-правовые акты
1. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 октября 2001 г. — №44. — Ст. 4147.
4. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.
5. Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., №25. — Ст. 2963.
7. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2 декабря 1996 г., №49. — Ст. 5569.
8. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 23 февраля 1998 г., №8. — Ст. 963.
9. Приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //»Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти», N 34, 23.08.2004,
10. Распоряжение Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. №252-р // Панорама приватизации, июнь 1998 г., №6. – С. 23.
11. Распоряжение Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р «О передаче в аренду нежилых помещений в г. Владивостоке» // Панорама приватизации, 1998 г., №3. — С. 21.
12. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. №396-р // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1998 г., №9.
Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст.ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.
В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст.652 ГК).
Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.
Как отмечает В.В.Витрянский, положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора [10].
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Договор аренды зданий и сооружений
Договор аренды зданий и сооружений выделен в отдельный вид договора аренды в связи с особенностью предмета договора: зданий и сооружений. Здания и сооружения являются объектами недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, что и предопределило необходимость специального правового регулирования аренды данных объектов.
Понятие договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение за плату: а) во временное владение и пользование или б) во временное пользование, а арендатор обязуется принять здание или сооружение по передаточному акту, поддерживать их в надлежащем состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить имущество по истечении срока аренды.
Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды зданий и сооружений, закреплены в § 4 главы 34 ГК РФ.
Поскольку договор аренды зданий и сооружений является видом договора аренды, субсидиарно к данному договору применяются общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений.
При государственной регистрации договора аренды необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подзаконными нормативными правовыми актами, принятыми на основании и во исполнение данного Федерального закона.
Ряд важных для правоприменительной практики положений содержится в информационных письмах Президиума ВАС РФ:
- от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;
- от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
- от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».
Правовая характеристика договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Если срок договора не менее 1 года, то он является формальным. Существенные условия. К условиям, при отсутствии которых договор аренды зданий и сооружений признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).
Предмет договора аренды зданий и сооружений. Предметом договора выступают здания и сооружения.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000.
14. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000.
15. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. — М.: 1996.
16. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001.
17. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. — №2. — февраль 2002 г.
18. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998.
19. Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997.
20. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И.. М.: Юрист, 1997.
21. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. — №3. — февраль 2001 г.
22. Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.