Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Грандиозная реформа, связанная с применением ККТ, завершается. С середины прошлого года возможность работы без кассового аппарата окончательно утратили ИП без работников, которые оказывали услуги. Льготу этой категории предпринимателей больше не продлили.
Изменения при работе с кассовыми аппаратами в 2022 году
В 2022 году краткий перечень ситуаций, позволяющий не применять ККТ, ещё больше сократится. На рассмотрении депутатов уже внесён законопроект № 33099-8, который устанавливает, что торговать на рынках, ярмарках и в выставочных комплексах без ККТ смогут только плательщики ЕСХН, то есть производители сельхозпродукции.
С 1 марта 2022 года ИФНС больше не будет предупреждать о проверке применения кассовых аппаратов. Контроль за кассовыми операциями и ККТ станет проводиться в внеплановом порядке.
А с 20 апреля 2022 года при продаже маркированных товаров, перечень которых постоянно увеличивается, надо указывать реквизит «код товара». Для этого ККТ должны быть укомплектованы фискальным накопителем определённого формата.
Кто вправе применять ПСН в 2022 году
В 2022 году применять ПСН вправе ИП, осуществляющие деятельность из ст. 346.43 НК. Кроме того, региональные власти вправе дополнять или сокращать список этих видов деятельности.
Применять ПСН можно, если соблюдаются следующие условия:
- доходы с начала года — не больше 60 млн. руб.;
- средняя численность персонала — не больше 15 чел.;
- деятельность не связана с продажей маркированных товаров (лекарства, обувь, меховые изделия) и подакцизных товаров из пп. 6-10 п. 1 ст. 181 НК;
- площадь торгового зала или зала обслуживания — не больше 150 кв.м.;
- деятельность не связана с производством подакцизных товаров или добычей полезных ископаемых;
- деятельность не связана с оптовой торговлей, совершением сделок с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами, оказанием кредитных или иных финансовых услуг.
Кадастровая стоимость в роли налогооблагаемой базы
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи.
Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя. Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий.
Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН. В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.). Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры.
Аналогично решается вопрос при продаже гражданином нежилого помещения, ранее сдаваемого систематически в аренду.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст.
229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.
При этом отметим, что само понятие «предпринимательская деятельность» в Налоговом кодексе РФ не раскрывается. Согласно ст. 2 ГК РФ под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Продажа нежилого помещения приравнивается к получению дохода несмотря на то, что его целью может стать заинтересованность владельца в приобретении другой недвижимости.
Возможные проблемы с налогом на продажу нежилого помещения
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?
Форма предназначена исключительно для сообщений об отсутствии или некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.
Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст.
407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество.
Налог При Продаже Нежилого Помещения В 2022 Году Для Физических Лиц
Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Налог При Продаже Нежилого Помещения В 2022 Году Для Физических Лиц». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Пример со сдачей внаем однокомнатной квартиры на ул. Белецкого в Минске (четвертая экономико-планировочная зона). Так, ставка, установленная решением Минского городского Советов депутатов, действовавшим в декабре 2022 года, — 23 рубля, а ставка для Минска по приложению 2 к Налоговому кодексу — 32,5 рубля.
По каким ставкам налога теперь нужно платить налог за сдачу в аренду недвижимости? В каких ситуациях все-таки придется доплачивать налог за сдачу внаем жилья? Есть льготы у декретниц на налог за сдачу квартир? Специалисты МНС ответили на вопросы читателей FINANCE.TUT.BY по уплате подоходного налога за сдачу в аренду недвижимости. Напомним, с этого года в Беларуси внесли изменения в Налоговый кодекс.
Некоторые новшества касаются как раз сдачи в аренду жилья и машино-мест.
Плюсы и минусы патентной системы налогообложения
Прежде чем подавать заявление на применение ПСН, рекомендуем сделать предварительный расчёт налога на сайте ФНС по каждому виду деятельности и оценить достоинства и недостатки этого режима для вас.
Плюсы:
- Невысокая цена в зависимости от величины предельного дохода в регионе.
- Отсутствие налога на доход, имущество, НДС.
- Любой срок действия от одного до 12 месяцев.
- Возможность купить патент в любом регионе.
- Быстрый и безболезненный переход на другую систему налогообложения.
- Возможность покупки неограниченного числа патентов на разные виды деятельности.
- Уменьшение стоимости патента за счёт уплаченных страховых взносов.
Минусы:
- ПСН доступна только индивидуальным предпринимателям.
- Наёмный персонал – не более 15 человек.
- Ограничения по торговому залу и ресторанному залу до 150 квадратных метров.
- Ведение книги учёта доходов.
- Лимит годового дохода – 60 миллионов рублей.
- Уплата налога в течение налогового периода, а не по его окончании, как у других режимов.
Как изменится стоимость патента
Принцип расчета суммы налога ПСН в 2023 г. не поменяется. Потребуется, как и раньше, определить налоговую базу (потенциальный доход за год по конкретной деятельности), действующую ставку и срок действия патента (при необходимости подсчитать его в днях).
Стандартная ставка составляет 6 %, но субъекты РФ, напомним, могут снизить ее вплоть до нуля. Поэтому для целей расчета ее размер нужно уточнять. При расчете используют следующие формулы:
- для патента сроком на год: НБ х 6%;
- для патента сроком от месяца, меньше года: (НБ /365(366) дн. х ЧДС патента) х 6%.
Налог на имущество: коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость используется для получения владельцем дохода. Помещение приобретает статус коммерческого через выведение площади из жилищного фонда. Таковой не может считаться личный гараж, земельный участок или дача. Могут – кафе и рестораны, производственные помещения, офисы и административные здания. За подобными объектами закреплен статус нежилых, а эксплуатация приносит собственнику прибыль.
Обычно о том, что пришло время платить через почтовое уведомление предупреждает налоговая инспекция. Такие письма присылают заказным отправлением не позднее, чем за 30 календарных дней до срока выплаты (до 1 ноября). В письме указывают облагаемый налогом объект, сумму взноса, срок выплаты и налоговую базу – то есть стоимость, с которой списывается налог.
Уплата налогов ИП при продаже коммерческой недвижимости
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) упрощенная система налогообложения индивидуальными предпринимателями применяется наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных при продаже нежилого помещения, не использовавшегося им в целях осуществления предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При этом расходы на приобретение такого помещения, не должны были также учитываться при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности с применением общего режима налогообложения.
- По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.
- Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
Важно:
На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество. - Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
- ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Чтобы перейти на патентную систему, надо подать в ИФНС по месту ведения деятельности заявление по форме 26.5-1. Если вы только регистрируете ИП, и при этом адрес вашей прописки и местоположение будущего бизнеса находятся в одном муниципальном образовании, то подать заявление можно сразу с документами на регистрацию индивидуального предпринимателя. В этом случае патент вам выдадут вместе со свидетельством ИП.
Если же бизнес вы планируете вести в другом регионе, не там, где прописаны, то заявление по форме 26.5-1 у вас примут только после регистрации ИП. Причём, подать его надо заранее, не позднее 10 рабочих дней до начала деятельности.
Кроме того, виды патентов для ИП на 2023 год будут отличаться друг от друга по разрешённому направлению бизнеса, сроку и территории действия. Так, если предприниматель планирует организовать грузоперевозку, а также вести розничную торговлю, для этого надо приобретать разные патенты. Оплачивать их тоже придётся отдельно.
Запрещенные виды деятельности
Нельзя получить патент на деятельность (п. 6 ст. 346.43 НК РФ):
- по договору простого товарищества (совместной деятельности) или договору доверительного управления имуществом;
- по производству подакцизных товаров, добыче и продаже полезных ископаемых;
- по розничной торговле через объекты стационарной торговой сети при площади зала более 150 м²;
- по общественному питанию с площадью зала обслуживания более 150 м²;
- по оптовой торговле, а также торговле по договорам поставки;
- по перевозке грузов и пассажиров, если для этого у ИП имеется более 20 автомобилей;
- по совершению сделок с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами, а также по оказанию кредитных и иных финансовых услуг.
Выгода и проблемы патентной системы
Какая система налогообложения лучше для ИП розничная торговля — что выбрать
Система была введена еще 2013 году, ИП работающих таким способом до сих пор насчитывается всего 2 % от трех с лишним миллионов предпринимателей по всей стране. Хотя условия на первый взгляд довольно привлекательны, система имеет несколько весомых недостатков, которые можно обозначить следующими пунктами:
- Региональные власти вправе самостоятельно изменять правила предоставления патента и не предоставлять его предпринимателю, предвидя низкие поступления налогов в бюджет в сравнении с той же УСН.
- На сегодняшний день право претендовать на ПСН имеют только 49 направлений, и это число может отличаться в большую или меньшую сторону в зависимости от региона.
- Ограничение численности сотрудников и максимального дохода. Не более 15 сотрудников и годовой доход не больше 60 миллионов руб. При этом, если на момент получения патента, доход находился в пределах допустимого, а в период действия патента прибыль превысила лимит, ИП должен вести книгу учета доходов.
- Ограничение по сроку уплаты налога. При предоставлении патента на шестимесячный срок, предприниматель обязан произвести оплату в течение 25 дней с момента получения, а не производить выплату постепенно. При годовом патенте оплата может производится в два этапа – в начале действия патента и в конце.
Причины утраты права на ПСН
Но не все так плохо, плюсы у патентной системы в налогообложении для ИП также присутствуют:
- При получении патента, предприниматель освобождается от уплаты НДС, НДФЛ и налога на имущество, полученного или приобретенного в период действия патента.
- Главное преимущество – это, конечно, самая низкая процентная ставка из всех существующих систем – всего 6 %. Конечно, на УСН также есть вариант ставки в 6 %, но там присутствуют дополнительные отчисления.
- Сомнительный, но все же плюс – это фиксированная сумма налогообложения, правда преимуществом она будет в том случае, если ИП отобьет этот доход. Тут тоже есть нюанс, если ИП не заработал предположительный годовой доход, он имеет право не оплачивать оставшуюся стоимость патента. Правда, в таком случае нельзя рассчитывать на патент в будущем.
- Немаловажное преимущество – это возможность оформления на срок от 1-го месяца. При неуверенности в своих силах, можно спокойно оформить патент на 1-2 месяца и посмотреть, что из этого получается.
- При приеме на работу, работодатель, работающий по патентной системе оплачивает за сотрудника только пенсионный взнос в 20 %.
- Патентные предприятия, задействованные в розничной торговле, не обязаны вести кассовый расчет, правда документ о продаже товара ИП обязан выдавать покупателю.
Условия применения патентной системы для ИП
Существует ряд требований, при которых ПСН не может быть применима к индивидуальным предпринимателям:
- численность работников ИП насчитывает более 15 человек;
- годовой объем выручки составляет сумму более 60 млн руб. в год;
- деятельность ИП осуществляется, используя договора простого товарищества или договора доверительного управления имуществом.
Недостатки патентной системы
Несмотря на вышеперечисленные освобождения от уплаты НДФЛ, НДС и налога на имущество все — таки потребуется оплачивать ежегодные фиксированные страховые взносы индивидуальных предпринимателей в Пенсионный фонд РФ;
Оплата должна производиться согласно установленным требованиям (в первый месяц использования).
Патент или упрощенка: какой налоговый спецрежим выбрать предпринимателю
При выборе типа налогооблагаемой базы (доходы или доходы за минусом расходов) необходимо исходить из объема расходной части бизнеса. Если издержки производственного процесса минимальны, то особенной выгоды от применения «Доходы мину расходы» не будет. И наоборот – в материалоемких отраслях применять этот вид упрощенки просто мега-выгодно.
- налогооблагаемая база – полученные доходы со ставкой налога 6%. Помимо самого налога предприниматель платит взносы во внебюджетные фонды (ПФ, ФОМС и ФСС) с фонда зарплаты наемного персонала и за себя лично (фиксированные платежи на пенсионное и обязательное медицинское страхование);
- база для расчета налога «Доходы, уменьшенные на расходы» облагается по ставке 15%. Платежи в фонды – те же, что и в первом случае.