Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так вот, на таких лиц нужно сдавать и СЗВ-М, и СЗВ-СТАЖ!

Налог при продаже земельного участка в 2022 году для физических лиц

В первом случае подразумевается покрытие части налоговой базы документально подтвержденными затратами, произведенными владельцем участка при его приобретении. В подавляющем большинстве случаев речь идет об изначальной стоимости приобретения. Иными словами, вы можете вычесть из величины полученного при продаже дохода цену участка, по которой вы его покупали. Например, вы реализуете землю за 7 миллионов, но покупали ее за 5. Следовательно, 7 000 000-5 000 000=2 000 000 – с полученной по итогу величины налоговая служба и будет проводить исчисление средств.

Каждый гражданин Российской Федерации является налогоплательщиком. Налоговые сборы разняться между собой, однако, один из них является основным для каждой категории граждан. Он носит название «налог на доходы физического лица». Некоторые категории граждан могут получать льготы по этому сбору, иные являются претендентами на налоговый вычет. В области реализации земельного участка с момента наступления 2022 года процедура и формат совершения выплат по указанному сбору не потерпели каких-либо изменений. В этой статье мы расскажем, как уплачивается налог при продаже земельного участка в 2022 году для физических лиц, кто обязан вносить средства на государственный баланс, и обсудим другие, не менее важные, моменты.

Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете

При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.

В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.

Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.

Облагается ли реализация (продажа) земельных участков НДС?

В случае продажи земли юридическим лицом у него есть обязанность по внесению налога на прибыль. Несмотря на то, что реализация земельных участков не облагается сбором, вносить некоторые платежи все же необходимо. Ставка для предприятий, работающих на
общей системе, равна 24%. Если компании работают на специальном режиме (УСН), процент снижается до 15%.

Таким образом, при продаже земельного участка юридическим лицом, вносить платеж требуется. Популярен вопрос, облагается ли НДС реализация земельных участков физлицами. Согласно нормам НК, они должны перечислить НДФЛ. Платить доход со сделки должны не только лица с гражданством РФ, но и иностранные граждане.

Последние делятся на две группы – резиденты и нерезиденты. Резиденты уплачивают сбор со ставкой 13%, нерезидентам данных льгот не предоставляется – нужно внести в бюджет 30%. Если гражданин своевременно и без нарушений вносил налоговые платежи, он имеет право на получение вычета согласно статье 220 НК РФ. Его размер составляет при реализации 1000000.

Налог на добавленную стоимость может быть взыскан при осуществлении работ, ввозе продукции с последующей продажей, передаче прав собственности.

Однако согласно статье 146, сделки по реализации земельных участков таким сбором не облагаются. Есть
также особенности реализации муниципальной недвижимости.

По большинству мнений, НДС с реализации земли, которая относится к муниципальному фонду, не берется.

Учет недвижимого имущества имеет особенности. Требуется соблюдать определенные условия при принятии участка к учету, списание затрат и т.д. Правила оформления операции с землей прописаны в Гражданском Кодексе.

При продаже земли в обязательном порядке должен быть составлен договор о совершении сделки письменно. НДС при продаже земельного участка не уплачивается, согласно НК РФ.

НДС при продаже земельного участка юридическим или физическим лицом не уплачивается, таким образом, можно сказать, что данный вид операции не облагается НДС. При этом может взиматься налог на прибыль, как с граждан России, так и с резидентов и нерезидентов.

Если физическое лицо реализует участок, оно уплачивает НДФЛ согласно нормам НК РФ. Ставка платежа составляет 13%. Однако, если сделка была осуществлена нерезидентами, размер сбора увеличивается до 30%.

В случае преднамеренного или непреднамеренного уклонения от выплат нарушителю грозят санкции в виде штрафа или пени, могут приниматься другие меры по существующим законам.

При продаже недвижимого имущества, а именно, участка, налог на добавленную цену не нужно платить по НК. Однако, есть нужда в уплате сбора на прибыль, или НДФЛ (для физлиц).

Получатель дохода должен составить и представить декларации в ИФНС по месту регистрации до 30.04 того года, который следует за тем, когда был получен доход. Внести платеж полностью следует до 15.07. года представления декларации. Ставка по сбору НДФЛ составляет 13% для физических лиц – граждан РФ и резидентов.

Печерская Л. А., эксперт Компании «РосКо»

Реализация земельных участков, организациями при общем режиме налогообложения

НДС

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ выручка от реализации земельных участков (долей в них), не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Налог на прибыль

Порядок определения финансового результата от реализации земельных участков зависит от того, в чьей собственности находилась земля на момент ее приобретения: в государственной или муниципальной собственности, либо в собственности частных лиц (организаций и граждан), и от того, когда участок был приобретен.

Если земельный участок был куплен у государства (муниципального образования) в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г., прибыль (убыток) от продажи определяется в порядке, установленном п. 5 ст. 264.1 НК РФ.

Если земля была приобретена до или после указанного периода или куплена у частного собственника, прибыль или убыток определяются в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

1. В случае, если земельный участок был приобретен в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. у органов исполнительной власти или местного самоуправления, которые уполномочены им распоряжаться.

В ст. 264.1 НК РФ установлено особое правило учета расходов на приобретение земельных участков для налогоплательщиков, которые приобрели земельные участки в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г.

Основные средства — это офисные здания, станки, конвейеры, склады, автопарк и прочее дорогостоящее имущество организации, которое она использует в своей работе. Признать объект основным средством можно, если он соответствует критериям:

• используется в производственной, управленческой деятельности или передается в аренду/лизинг;
• срок полезного использования превышает 12 месяцев;
• первоначальная стоимость более 100 тыс. рублей в налоговом учете и 40 тыс. рублей в бухгалтерском учете;
• последующая перепродажа не предполагается.

С 1 января 2022 года правила отнесения объектов к ОС поменяются, так как обязательным станет ФСБУ 6/2020 «Основные средства».

При заключении договора на продажу земли многие руководители и бухгалтеры сомневаются, облагается ли данная операция налогом на добавленную стоимость. Ошибки в оформлении реализации участков могут повлечь за собой штрафы и прочие нежелательные последствия. В данной статье рассмотрим как осуществляется реализация земельных участков и начисляется НДС.

Именно этот аспект часто вызывает сомнения, ведь исходя из указанного, реализация участков должна облагаться НДС. Но следует учесть, что товарами считается имущество, созданное или приобретённое специально для последующей перепродажи. То есть, если фирма владела участком некоторое время, после чего было принято решение об открытии торгов, операция по передаче права собственности другой компании не будет включаться в базу НДС. Это подтверждается Налоговым Кодексом. В ст. 146 приведён список действий, не подлежащих налогообложению. В их числе указаны и операции по продаже земельных участков, а также долей в них. То есть необходимость расчёта НДС при реализации этого вида недвижимого имущества не возникает.

• реализация в России любых товаров, а также услуг, выполнение работ;
• выполнение каких-либо работ для нужд организации;
• передача права собственности физическим и юридическим лицам безвозмездно;
• передача любых товаров для собственного использования, затраты на которые не уменьшают базу по налогу на прибыль;
• ввоз продукции на территорию государства для последующей продажи.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Реализация земельных участков, составляющих муниципальную казну, с точки зрения положений подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС. В тоже время в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что реализация муниципального имущества является объектом обложения НДС. В данном случае покупатель имущества выступает налоговым агентом и должен удержать налог из дохода продавца и перечислить его в бюджет.

НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Товаром для целей налогообложения является любое реализуемое или предназначенное для реализации имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ). Однако в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.

Земля включена в учет как ОС:

• Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
• Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

• Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
• Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
• Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Земля продана как ОС:

• Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
• Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

• Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
• Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
• Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
• Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

• Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
• Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
• Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
• Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.

Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.

Какие налоги придется заплатить при продаже земельного участка

Свободны от уплаты собственники участка, которые владеют им от 3 или от 5 лет (зависит от цели покупки земли).

Порог владения 3 года в следующих случаях:

• участок достался в наследство;
• землю подарил близкий родственник;
• земля приватизирована;
• участок купили по договору ренты;
• землю купили до 2016 года.

Порог владения 5 лет:

• во всех остальных случаях.

Если у ИП есть участок, который он не использует для предпринимательской деятельности, – например, не выращивает клубнику на продажу и не занимается перепродажей участков – с денег, полученных при продаже земли, он заплатит налог согласно правилам, действующим для физлиц.

Например, Василий открыл ИП «Добрый пекарь». Помимо участка, на котором находится его пекарня, у него есть земля, которую он купил для строительства дачи. Если он продаст землю под строительство раньше оговоренного срока владения – налог придется заплатить. А если будет владеть им больше срока – налога на этот доход не будет.

У Лены возник закономерный вопрос: за что и какой платить налог, если продаешь землю с домом на ней?

Продавая участок с домом, нужно иметь в виду, что хоть налогу и подлежит весь доход, срок владения для каждого объекта считается по отдельности. Например, если за вами числится участок на протяжении шести лет, то платить налог с продажи не надо. А если владеть домом всего полгода и решиться на продажу – надо.

Лена хочет продать землю и не платить налог. Для этого нужно уточнить начало срока владения.

Она может найти эту информацию:

• в свидетельстве о зарегистрированном праве собственности – в случае покупки до 15.06.2016;
• в выписке из реестра недвижимости (ЕГРН) – если покупка состоялась позже 15.06.2016.

Важно: в ситуациях, когда участок передается налогоплательщику по наследству, началом срока владения считается дата смерти оставившего наследство.

За нарушение сроков налоговая накладывает штрафы или начисляет пени.

• Если опоздать с подачей налоговой декларации, то будет наложен штраф – от 5% до 30% на сумму налогооблагаемой базы, не менее 1 тысячи рублей.
• Если не уплатить НДФЛ или уплатить его не полностью – 20% или 40%.
• Если подать верно заполненную декларацию, но просрочить выплату, штрафа можно избежать, но пени начислят обязательно. За каждый день просрочки – процент от налогооблагаемой базы: 1/300 ставки ЦБ.

У физлиц есть шанс сэкономить на уплате налога. Можно снизить сумму, с которой придется уплатить налог:

• на величину подтвержденных документами расходов, связанных с продажей участка;
• посредством имущественного вычета.

Это выгодно, ведь в таком случае налогом облагается не вся вырученная сумма, а ее часть. Чтобы посчитать, что будет облагаться налогом, нужно:

• либо вычесть из дохода расходы,
• либо вычесть из дохода имущественный вычет.

Налогооблагаемый доход от продажи земельного участка можно уменьшить на 1 млн рублей – именно таков имущественный вычет.

Сделать налоговый вычет могут резиденты, которые не пользовались участком в рамках неких коммерческих процессов и владели им меньше минимального срока, освобождающего от уплаты налога – трех или пяти лет.

Важно: вы сможете получить вычет в случае официального дохода, с которого вы платите 13% налог.

Сказать заранее, какой из вариантов будет выгоднее, нельзя. Нужно провести расчеты и сравнить результаты. Давайте рассмотрим два варианта использования льгот на примере и выберем более выгодный.

Пример.

Лена купила земельный участок за 1,5 млн рублей, а продала за 2 млн рублей. При этом понесла расходы на риелтора – 50 тысяч рублей.

1 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов

Лена может вычесть из своего дохода сумму расходов. Тогда она должна будет уплатить следующий налог:

(2 000 000 – 1 500 000 – 50 000) х 0,13 = 58 500 рублей

2 вариант: уменьшение налогооблагаемой базы на величину имущественного вычета

Либо Лена воспользуется имущественным вычетом и уплатит:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей

3 вариант: расчета налога на землю без использования льгот

В этом случае Лена уплатит налог:

2 000 000 х 0,13 = 260 000 рублей

Из расчетов видно, что Лене выгоднее всего уменьшить величину налогооблагаемой базы на размер расходов.

Ситуация: в течение года вы продали не один, а несколько участков. Как применяется вычет в этом случае? Совокупно ко всему доходу. То есть можно суммировать весь доход с продажи земли и применить к нему налоговый вычет не более 1 млн рублей.

• Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2022 году
• Как рассчитать сумму налога
• Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
• Как уменьшить налог с продажи квартиры
• Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
• Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
• Налог с продажи ипотечной квартиры
• Налог с продажи подаренной квартиры
• Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении

Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.

Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:

• имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
• можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
• доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
• при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.

Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома или гаража) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода, если она находится у них собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

---

Это срок, после завершения которого можно продать недвижимость без уплаты налога. Он составляет 3 года в случаях, если собственность получена в подарок, унаследована от близкого родственника, приобретена по договору ренты или в результате приватизации.

Семьи с детьми в некоторых случаях вовсе освобождаются от необходимости ждать истечения минимального срока.

В остальных случаях придется подождать 5 лет.

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

Налог с продажи недвижимости в 2021 — 2022 году

Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.

Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.

Освобождаются ли пенсионеры от уплаты земельного налога — вопрос как никогда актуальный. В конце 2017 года по поручению В.В. Путина Госдума и Правительство предусмотрели возможность, при которой пенсионеры и некоторые категории льготников могут быть освобождены от земельного налога. В налоговый кодекс РФ внесли изменения, заключающиеся в том, что с 2018 года пенсионерам предоставлено право на налоговый вычет, который снижает размер земельного налога на кадастровую стоимость 6 соток земли. Согласно новым поправкам, теперь земельный налог на территорию площадью 600 кв.м. пенсионерами не платится вообще.

Все категории граждан, которые освобождается от уплаты земельного налога, перечислены в статье 395 Налогового Кодекса РФ, но к физическим лицам применим только один пункт — это жители северных и дальневосточных малочисленных народов. Однако правовыми актами и законами муниципальных образований могут устанавливаться льготы для отдельных категорий граждан, включая пенсионеров.

Рассчитывается земельный налог для ИП и ООО, исходя из кадастровой стоимости участка и ставки налога, определенной местными органами власти.

Ставка налога на землю для юрлиц не должна превышать:

• 0,3% от стоимости для участков сельхозназначения, жилищного фонда и его инфраструктуры;
• остальные земли облагаются налогом 1,5% от кадастровой стоимости в год.

Размер и ставку налога на землю юрлица рассчитывают самостоятельно (гл. 31 НК РФ) и оплачивают по месту нахождения. Налоговый период — календарный год. По окончании периода в налоговую нужно предоставить декларацию по земельному налогу. Сроки уплаты земельного налога для юридических лиц до 1 февраля.

Некоторые организации пользуются льготами по земельному налогу — перечислены условия в налоговом кодексе РФ.

• Например, при прохождении по участку государственной автодороги владелец участка освобождается от уплаты земельного налога;
• Также не предусмотрено налогообложение участков в свободных экономических зонах, если владельцы являются резидентами. В данном случае освобождение от налогообложения действует только первые пять лет с момента вступления в право собственности.
• Кроме того, местные администрации имеют право на введение дополнительных льгот и снижение налоговой ставки;
• Не нужно платить налог за изъятые или ограниченные в обороте земли лесного фонда, государственных водных объектов, заповедников и т. д.

Подробности о начислении, уплате и налоговых льготах для юридических лиц изложено в документе ФНС РФ от 13.07. 2011 г.

Обратите внимание, что вы можете уменьшить земельный налог до 50% путем снижения кадастровой стоимости.

Ситуация имеет свои особенности — при общей либерализации земельного права наблюдается ужесточение налогового пресса. До изменений в налоговом законодательстве 2015 года продажа недвижимости не облагалась налогом только в том случае, если она находилась во владении одного человека не менее трёх лет, а также при продаже за сумму менее 1 миллиона рублей. Это правило позволило создать хорошо работающий рынок жилья и избавить от дополнительного налогового бремени владельцев дешёвой недвижимости, построенной в советский период.

Бухгалтерский учет продажи земельных участков

Согласно ПБУ 6, земельные участки учитываются на счёте 01, если удовлетворены все критерии, касающиеся назначения объекта, стоимости. В отличие от остальной недвижимости, земля не подлежит начислению амортизации.

Для продажи необходимы следующие документы:

• договор,
• акт по форме ОС-4.

При реализации участка компания отражает его выбытие. Балансовая стоимость имущества включается в состав прочих расходов, а цена его продажи учитывается как прочие доходы.

Пример

ООО «Канал» реализовало земельный участок по цене в 1,5 млн руб. Балансовая стоимость этого имущества равна 1,3 млн руб.

В учёте будут составлены проводки:

Операция	Дебет	Кредит	Сумма (млн руб.)
Продана земля	62	91.1	1,5
Списана балансовая стоимость	91.2	01	1,3
Финансовый результат операции	99	91	0,2

Доход от продажи земельных участков включается в базу налога на прибыль и по основной, и по упрощённой системе.

Облагается ли НДС или нет?

НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.

Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.

Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 статьи 149 НК Российской Федерации. НДС начисляется и на договоры субаренды.

Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.

НДС имеет фиксированную ставку – 18%.

Пример:налогооблагаемая база составляет 1000 рублей, чтобы вычислить размер НДС, необходимо 1000 умножить на 18% – получаем 180 рублей налога.

Сложные вопросы и узкие места

Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.

Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.

Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.

Продажа земельного участка юридическим лицом налогообложение 2021

Если юридическое лицо продает земельный надел, у него возникает обязанность заплатить налог на прибыль. Его стандартная ставка для предприятий, работающих по общей системе, составляет 24%. Для компаний, перешедших на УСН, размер налога снижен до 15%.

Налоговое бремя при продаже земли несут и граждане. У них в соответствии с нормами НК РФ возникают обязательства по перечислению НДФЛ. Платить его должны как россияне, так и иностранцы. Иностранные плательщики в соответствии с налоговым законодательством делятся на две группы:

• Резиденты – это люди, которые находятся в РФ больше 183 дней в году (разумеется, на законных основаниях). Для них ставка НДФЛ, как и для россиян, составляет 13%.
• Нерезиденты – лица, пребывающие на российской территории меньше 183 дней за каждый год. Иностранцам из этой категории такие привилегии не предоставляются: с той суммы, которая была получена за земельный участок, они должны уплатить 30%.

Любой гражданин, добросовестно перечисляющий налоги государству, имеет право получить имущественный вычет (ст.220 НК РФ). Его размер при продаже земли составляет 1 млн.руб. Например, если участок был продан за 3 млн.руб., налогом облагаются только оставшиеся два миллиона.

Освободиться от уплаты налога в бюджет продавец может при условии, если земля находилась у него в собственности минимум 5 лет (до. 31.12.2015 г. этот срок составлял 3 года). Каких-либо исключений для инвалидов, пенсионеров и других граждан, пользующихся льготами, закон не предусматривает.

Существует и еще один способ не платить налог с продажи земли. Это возможно в случае, если сумма, которую получил продавец, равна или оказалась меньше суммы, уплаченной им при покупке участка

Для уплаты налога, как и для получения имущественного вычета, гражданам нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Для ее составления можно воспользоваться сайтом ФНС РФ – это достаточно понятный и подробный ресурс.

Что касается перечисления НДС, вопрос решается следующим образом. Как указано в п.1 ст.38 НК, деньги в бюджет перечисляются только при наличии налогооблагаемого объекта. Таким объектом, в частности, является передача товаров или оказание услуг на возмездной основе. Кроме того, НДС взыскивается при совершении плательщиками следующих действий:

• Производство определенных работ с целью обеспечения нужд компании.
• Ввоз в Россию любых видов продукции, если планируется их последующая продажа.
• Передача прав собственности как юридическим лицам, так и гражданам на безвозмездной основе.
• Передача какого-либо имущества с целью собственного использования при условии, что затраты на него не помогут снизить ставку налога на прибыль.

Узнать кадастровую стоимость участка. Эта стоимость обновляется каждые два года в Москве, Петербурге и Севастополе, в остальных регионах — раз в три года. Чтобы узнать стоимость конкретного участка, у граждан есть три способа:

• лично заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отделении Росреестра вашего города. Выписка для физлиц в электронном виде стоит 150 рублей, в бумажном — 400 рублей;
• найти участок на публичной кадастровой карте. Для этого выберите в выпадающем списке — «Участки», а в боковом меню пункт «Объекты в точке». Затем увеличьте карту до нужного масштаба и нажмите на нужный участок;
• на сайте Росреестра. Введите номер вашего участка в окне поиска. Номер присваивается каждому объекту недвижимости при его создании и записан в кадастровом паспорте. Паспорт выдает Росреестр.

Налоговые законы позволяют продавцу надела сэкономить на налоговом вычете, если на территории построен объект недвижимости, например, дачный домик. Для этого в налоговом законе существует два способа.

Фиксированный вычет. Например, вы продаете участок за 2 300 000 рублей. Величина неизменного вычета — 1 000 000 рублей. 2 300 000 − 1 000 000 = 1 300 000 рублей. Именно с этой суммы необходимо будет заплатить налог.

Доход минус расход. Вы купили участок за 2 100 000 рублей, а продаете за 2 450 000 рублей. Разницу в 350 000 рублей вы вправе принять за базу. Этот способ выгоднее.

Продажа объектов, находящихся на земельном участке

Прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений), расположенных на земельном участке и проданных вместе с ним, определяется в общем порядке, предусмотренном для реализации имущества (пп. 1 п. 5 ст. 264.1 НК РФ). Здания, строения и сооружения являются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Поэтому в случае продажи земельного участка вместе с ними организация-продавец уменьшает полученный доход на остаточную стоимость данного имущества, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией этих объектов (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Если остаточная стоимость проданного здания (строения, сооружения) с учетом расходов по его реализации превысит сумму выручки от продажи, разница между данными величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток учитывается для целей налогообложения в особом порядке, установленном в п. 3 ст. 268 НК РФ. Убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования здания (строения, сооружения) и фактическим сроком его эксплуатации до момента продажи.

Подробнее о налоговом учете операций по продаже объектов недвижимости читайте в ближайших номерах журнала. — Примеч. ред.

Мнение эксперта. О.А. Курбангалеева, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»:

«В налоговом учете ежемесячная доля расходов на приобретение земельного участка включается в состав прочих расходов организации начиная с того месяца, в котором документы о переходе к ней права собственности на этот участок поданы на государственную регистрацию (пп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Списание указанных расходов прекращается в месяце, предшествующем месяцу продажи земельного участка. В том месяце, в котором поданы документы на государственную регистрацию права собственности нового владельца на земельный участок, организация-продавец не вправе включать в состав прочих расходов очередную часть затрат, связанных с его приобретением.

Однако в случае продажи земельного участка с убытком в месяце его реализации продавец может признать в целях налогообложения соответствующую часть полученного убытка. Основанием является пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ.

Поясню сказанное на примере. Допустим, в июле 2009 г. организация приобрела за 12 млн руб. земельный участок, находившийся ранее в муниципальной собственности. В том же месяце были поданы документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на земельный участок, что подтверждается распиской в получении документов, выданной регистрационным органом. Но уже в июле 2010 г. организации пришлось продать этот участок в два раза дешевле — за 6 млн руб. Согласно учетной политике расходы на приобретение права на земельные участки организация признает в налоговом учете равномерно в течение 10 лет. Поэтому начиная с июля 2009 г. (месяц подачи документов на госрегистрацию) по июнь 2010 г. (месяц, предшествующий месяцу продажи участка) компания ежемесячно включала в состав прочих расходов по 100 000 руб. (12 млн руб. : 10 лет : 12 мес.). В месяце продажи земельного участка — в июле 2010 г. организация уже не вправе была отражать в расходах такую же сумму.

Всего за время владения земельным участком организация признала в прочих расходах 1,2 млн руб. (100 000 руб. x 12 мес.). Значит, сумма невозмещенных затрат (разница между общей суммой затрат на приобретение земельного участка и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации) составила 10,8 млн руб. (12 млн — 1,2 млн руб.). То есть в результате продажи земельного участка в налоговом учете продавца образовался убыток в размере 4,8 млн руб. (10,8 млн руб. — 6 млн руб.). Сумму полученного убытка организация будет признавать для целей налогообложения равными долями в течение 10 лет (срока списания расходов на приобретение участка, установленного ею в учетной политике). Ежемесячно она сможет включать в прочие расходы по 40 000 руб. (4,8 млн руб. : 10 лет : 12 мес.). Таким образом, в июле 2010 г. компания имеет право признать в расходах лишь часть убытка в размере 40 000 руб.».

Учет убытка от реализации права на земельные участки

Налогоплательщик, реализовавший земельный участок с убытком, должен быть предельно осмотрительным. Дело в том, что этот убыток в соответствии с действующим налоговым законодательством необходимо учитывать в специальном порядке. В настоящей статье мы расскажем о бухгалтерском и налоговом учете при продаже земельных участков в зависимости от того, какой вариант учета расходов на приобретение права на земельные участки налогоплательщик определил в своей учетной политике для целей налогообложения.

Земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за плату (п. 1 ст. 549 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 28 ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

Земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете могут быть учтены в составе основных средств (п. 4, 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н, ст. 256 НК РФ). Причем такой объект основных средств, как земельный участок, не подлежит амортизации как в бухгалтерском (п. 17 ПБУ 6/01), так и в налоговом учете (п. 2 ст. 256 НК РФ). В то же время, если договор купли-продажи земельного участка будет заключен с 01.01.2007 по 31.12.2011, то в налоговом учете налогоплательщик имеет право учесть расходы по приобретению участка по правилам п. 3 ст. 264.1 НК РФ.

Причем в целях налогообложения у налогоплательщика имеется выбор способа учета расходов.

Элемент учетной политики

В целях налогового учета расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках (п. 1 ст. 264.1 НК РФ).

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ по выбору налогоплательщика сумма расходов на приобретение права на земельные участки может признаваться расходами отчетного (налогового) периода одним из двух способов, предлагаемых налоговым законодательством:

1)в размере, не превышающем 30% исчисленной в соответствии со статьей 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов, если иное не предусмотрено ст. 264.1 НК РФ;

2)равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно. Этот срок должен быть не менее пяти лет.

Сумма расходов на приобретение права на земельные участки подлежит включению в состав прочих расходов в налоговом учете с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. При этом под документальным подтверждением факта подачи документов на регистрацию прав понимается расписка в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответствующих документов (подп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Таким образом, конкретный порядок учета расходов на приобретение права на земельные участки — элемент учетной политики для целей налогообложения прибыли, который должен быть закреплен налогоплательщиком в соответствующем документе.

Особый порядок учета убытка

При реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, прибыль (убыток) определяется налогоплательщиком в порядке, установленном п. 5 ст. 264.1 НК РФ. А именно:

· прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном главой 25 НК РФ;

· прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права;

· убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком (п. 5 ст. 264.1 НК РФ).

Поскольку в налоговом учете в отношении порядка учета расходов на приобретение права на земельные участки имеются два варианта, рассмотрим каждый их них подробно.

30% налоговой базы предыдущего периода

Одним из возможных способов учета расходов на приобретение земельных участков является включение в состав прочих расходов соответствующих затрат в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода. До полного признания всей суммы указанных расходов.

При этом для расчета предельных размеров расходов, включаемых в состав прочих расходов текущего отчетного (налогового) периода, налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов предыдущего налогового периода на приобретение права на земельные участки (подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

В соответствии с подп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

Если налогоплательщик выбирает рассматриваемый способ элементом своей учетной политики, то следует учитывать, что в данном случае налогоплательщик объективно не может заранее установить срок признания расходов в налоговом учете. Поскольку этот срок зависит от величины налоговой базы: чем больше налоговая база, тем быстрее налогоплательщик может учесть расходы в целях налогообложения.

По мнению Минфина РФ, налогоплательщики, которые в соответствии со своей учетной политикой для целей налогообложения определили признание расходов на приобретение земельных участков в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, списание убытка производят равномерно в течение фактического срока владения этим участком (Письмо Минфина РФ от 08.05.2007 № 03-03-05/111).

Проиллюстрируем сказанное на примере.

ПРИМЕР 1

ООО «Полимер» в феврале 2007 года приобрело земельный участок, находящийся в государственной собственности, для строительства на нем здания цеха за 10 млн руб. Документы на государственную регистрацию были поданы в апреле 2007 года. Данный участок был продан 30.12.2008 за 6,5 млн руб.

Согласно учетной политике ООО «Полимер» для целей налогообложения прибыли расходы на приобретение прав на земельные участки признаются расходами отчетного (налогового) периода в размере 30% налоговой базы предыдущего налогового периода.

Налоговая база ООО «Полимер» составляла: за 2006 г. — 3 000 000 руб., за 2007 г. — 3 500 000 млн руб.

В соответствии с учетной политикой ООО «Полимер» для целей налогообложения в 2007 г. налогоплательщик вправе учесть в составе расходов затраты на приобретение земельного участка на сумму 900 тыс. руб. (3 000 000 руб. х 30%). В 2007 г. налоговая база без учета суммы расходов на приобретение земельного участка — 4,4 млн руб. (3 500 000 млн руб. + 900 000. руб.). Таким образом, в 2008 г. ООО «Полимер» может учесть расходы на сумму 1 320 000 руб. (4 400 000 руб. х 30%).

Кто обязан платить налог

Если совершена сделка и есть прибыль с продажи земли, то и частный предприниматель, и юридические, и физические лица должны уплатить налоговую пошлину государству.

Однако условия для этих категорий плательщиков отличаются.

Если обычные граждане-резиденты платят в основном 13 процентов НДФЛ с прибыли, то размер пошлины для юрлиц зависит от выбранной системы налогообложения. Работающие на:

1. ОСНО. Уплачивают сбор в размере 20 процентов от прибыли. Организация на этой системе может уменьшить облагаемую базу (доход) на понесенные ранее траты при покупке участка. Но для реализации такого варианта уплаты сбора необходимо документальное подтверждение расходов. НДС юрлицо не платит, согласно 146 статье НК РФ.
2. УСН. Могут выбрать один из вариантов для исчисления сбора: 6 процентов из всей суммы доходов или 15 процентов из суммы доходы минус расходы. При этом деньги, потраченные на покупку земли, не учитываются. Уменьшает облагаемую базу только то, что было истрачено на услуги нотариуса, госрегистрацию сделки, на подготовку – документов технических, кадастровых, а также межевание участка.
3. ЕНВД. Не могут применять специальный режим, как при УСН, поэтому выплачивают пошлину как предприятия на ОСНО. Узнать больше о пошлинах на прибыль для юрлиц можно в 25 главе НК РФ.

Предприниматель уплачивает сборы при отчуждении земли так же, как и юрлицо. Но только если участок зарегистрирован на открытое ИП, а не на гражданина. Если бизнесмен владеет землей как физлицо, то уплачивается НДФЛ – 13 процентов (для резидентов).

НДС при аренде земли платить не нужно

Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДСподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджетп. 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; подп. 1 п. 1 ст. 1, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, статьи 42, 62 БК РФ.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и судыПисьма Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436, от 01.02.2011 № 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 № А53-7083/2010.

Похожие записи:

• Порядок подачи жалоб в арбитражный суд: основания, порядок, сроки
• Ответы на часто-задаваемые вопросы по оформлению вида на жительство (ВНЖ)
• Получение пособия на погребение военного пенсионера