Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить брачный договор для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.
«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.
То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.
Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:
- кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
- кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
- как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
- какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
- порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.
Варианты раздела по соглашению
Практика доказала эффективность нескольких сценариев:
- выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
- поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
- самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
- переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Гашение жилищного займа при разводе
Согласно СК РФ, при приобретении ипотечного жилья, второй супруг автоматически регистрируется созаемщиком.
Если брачные отношения расторгаются, получатели займа должны по-прежнему вносить ежемесячные платежи. Порядок выплат зависит от вида собственности:
- Если она долевая, недвижимость делится между сторонами поровну после погашения займа.
- Если она раздельная (при наличии БД), долг погашается только одним заемщиком, который после выплаты всей суммы становится полноправным владельцем недвижимости.
- Если она общая, долг выплачивается заемщиками поровну, либо одним из них, если другой отказывается от своих обязательств. При такой форме собственности, квартиры делится поровну после погашения долга.
Что такое брачный договор для ипотеки
Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.
С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.
В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.
Когда брачный договор не дает гарантий
К сожалению, не всегда брачный контракт для ипотеки может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций. К примеру, существует вероятность того, что брачный договор признают недействительным. Для этого существуют определенные основания.
Недействительным контракт признают в следующих случаях:
— документ не заверен у нотариуса;
— контракт заключен под влиянием насилия, угроз, обмана;
— договор подписан недееспособным лицом;
— условия контракта ограничивают права одного из супругов.
Брачный договор могут расторгнуть, если муж или жена докажут в суде, что документ заключался под влиянием одного из вышеупомянутых оснований. В этом случае на супругов будут распространяться нормы российского законодательства со всеми вытекающими последствиями.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Ипотека — долговременный семейный проект. Как правило, выплата ипотечного кредита растягивается на 20-30 лет. Глупо предполагать, что за столь длительный срок в семейной жизни ничего не поменяется. Произойти может что угодно – рождение детей, получение наследства, потеря работы, тяжелая болезнь или смерть, развод.
Брачный договор – это способ предусмотреть если не все, то во всяком случае, большую часть вариантов развития событий и определить стратегию поведения в каждом из них.
Планируя приобретение недвижимости в кредит, следует…
- оценить свои нынешние финансовые возможности и перспективы;
- проанализировать рынок недвижимости, подобрать оптимальный вариант жилья для своей семьи;
- обратиться в несколько банков, сравнить условия кредитования, выбрать наиболее выгодный;
- обсудить с супругом все вопросы, связанные с получением и выплатой кредита, владением и разделом недвижимости и долга перед банком;
- заключить подробный и точный брачный договор, в котором будут отображены договоренности супругов, который будет защищать их права и гарантировать выполнение обязательств.
Порядок оформления, общие требования
Предметом договора выступает имущество, порядок распределения расходов, обязанности сторон. Контракт не распространяется на личные отношения, не касается вопросов воспитания детей, но финансовое обеспечение их описывается. Брачный договор обязательно заключается в письменной форме, заверяется нотариусом. Составить его можно самостоятельно, руководствуясь образцами в интернете либо воспользоваться услугами юристов.
При заключении соглашения должен действовать принцип добровольности сторон. Не допускается давление. Запрещается вносить положения, которые нарушают, ущемляют права одного из супругов, не относятся к имуществу. В договоре определяются права и обязанности на уже имеющееся имущество и приобретенное в ходе совместной жизни. К примеру, можно указывать, что подарки принадлежат особе, для которой они покупались, не подлежат возврату.
Разрешается изменять, дополнять пункты брачного контакта, вносить коррективы. При этом желание должно быть обоюдным. Запрещать сторонам обращаться в суд в случае возникновения спорных вопросов при разделе имущества не допускается. Срок действия брачного договора заканчивается в момент развода, но могут указываться иные условия. Часто после развода один из супругов должен содержать второго, перечислять оговоренную сумму на личные счета, платить за коммунальные услуги, др. Составлять брачный договор можно задолго до бракосочетания, но вступает документ в силу после официальной регистрации отношений.
Соглашение составляется на основе ст. 40-44 Семейного кодекса РФ, где указываются следующие условия:
- В брачном договоре указываются права, обязанности каждого из супругов только в отношении имущества. Неимущественные отношения, например, уборка, приготовление пищи, а также права и обязанности по отношению к детям в брачный договор включать нельзя.
- Супруги имеют право устанавливать разный режим собственности для разного имущества. Например, все имущество делится пополам, кроме телевизора, который будет принадлежать только мужу.
- Договор, не должен заведомо ущемлять права одного из супругов. В противном случае контракт оспаривается в суде, признается ничтожным.
- Брачный договор определяет права владения, пользования имеющейся собственностью, приобретенной в будущем.
- Разрешается включать любые временные рамки и условия, ограничивающие действие того или иного пункта соглашения.
- Брачный договор – решение добровольное, обоюдное. Подпись, которая ставится в присутствии нотариуса, при добром здравии, без давления, считается подтверждением согласия по всем пунктам.
- Законным считается брачный договор, составленный по соглашению обоих супругов в письменной форме, заверенный нотариусом.
При составлении брачного договора для банка в документе должны четко прописываться права на имущество, обязанности по погашению задолженности.
Особенности договора при ипотеке с материнским капиталом
Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, которая была приобретена с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность обоих родителей и всех детей. Каждому члену семьи положена равная доля. Супруги могут добровольно отказаться от своей части в пользу других собственников, оформив свое решение соответствующим образом.
Материнский капитал может использоваться в счет погашения уже имеющейся задолженности по ипотеке и новой. Наличие брачного договора не распространяется на ту часть жилья, которая приобретена за счет МК. Разделу подлежит жилье, купленное за счет собственных средств. На практике это выглядит так:
- взносы за материнский капитал делятся в равных пропорциях между супругами, детьми;
- одна из сторон, кроме несовершеннолетних детей, имеет право отказаться от своей части в пользу другой;
- оставшаяся часть квартиры, приобретенная за счет личных средств, делится добровольно либо по решению суда.
Стоимость брачного договора для ипотеки у нотариуса в г. Москва
Составить контракт можно самостоятельно, пользуясь образцами в интернете, составленными специалистами, но для уверенности в том, что все нюансы совместной жизни относительно имущества учтены, лучше воспользоваться услугами юристов. В Москве стоит брачный договор от 3 до 10 тыс. руб. и более. Цена зависит от опытности специалистов, сложности ситуации, некоторых других факторов.
Расценки по Москве:
- Центр Правовой Поддержки, 2-й Волконский пер., 3-5 тыс. руб.;
- ЮрЦентр Столица, Щелковское ш., 77, 1-7 тыс. руб.;
- Юридическая служба стол, Фестивальная ул., 9, цена от 10 тыс. руб.
Расценки по СПб
- Гестион, Большая Конюшенная ул., 29, от 4.5 тыс. руб.;
- Калининский Юридический просп., Науки, 12, от 7 тыс. руб.
- Если просто заверить контракт у нотариуса, можно вложиться в 1-2 тыс. руб.
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Почему и о чем необходимо договариваться с банками
Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.
Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
- выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.
Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.