Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За успешное выполнение своих должностных обязанностей специалист получает определенное вознаграждение. В агентствах недвижимости установлен различный порядок оплаты. Риелтор может получать либо оклад, либо еще дополнительно комиссию от суммы сделки. А иногда ему идет только этот процент.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако не нужно скрывать отрицательные характеристики квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей, почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то, что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё, согласно законам Российской Федерации.
В рамках обсуждаемой темы необходимо затронуть вниманием еще один важный нюанс. А именно – как прописывать должностные обязанности риелтору для резюме?
На самом деле это просто. После заполнения блоков, касающихся личных данных и образования, нужно рассказать о своем опыте работы. Указывается название предприятия, занимаемая должность, а также перечень осуществляемых ранее должностных обязанностей риелтора по недвижимости.
Для резюме нужно указать все. Ознакомившись с данным документом, работодатель должен понять, что умеет кандидат, на что он способен, а также нужно ли будет его обучать.
Так что риелтору надо будет выписать все то, что он делал на предыдущем месте работы. А также то, на что он еще способен. Нужно не забыть указать и свои личностные качества (пунктуальность, усидчивость, работоспособность и т. д.).
Помощник по текущим задачам
У риэлтора очень много задач, которые он может возложить на помощника. Работа такого сотрудника может включать в себя и обучение. Например, ваш помощник планирует стать риэлтором. Такому сотруднику, по мере обучения, можно делегировать большой круг рутинных обязанностей. Вот только некоторые из них:
- Составление заказа и расклейка объявлений.
- Раздача листовок и брошюр.
- Размещение объекта на досках объявлений.
- Обзвон потенциальных клиентов.
- Работа с БТИ и ЕГРЮЛ. Для получения справок и информации об объекте.
- Фото и видеосъемка объектов недвижимости.
- Подготовка документов для завершения сделки.
Постепенно, такому помощнику можно будет доверить и более сложные задачи, такие как проведение показа, оценка объекта недвижимости, восстановление утерянных документов, проведение приватизации.
Перечень обязанностей
Теперь и их следует перечислить. Должностные обязанности риелтора по недвижимости можно выделить в такой список.
- Работа по аренде, продаже или покупке недвижимости от имени клиентов и по их поручению.
- Получение и обработка информации о том имуществе, которое продается или сдается в аренду. Сюда же относятся и требования арендаторов/покупателей/продавцов.
- Изучение предложения и спроса на рынке недвижимости.
- Регистрация заявок по продаже или сдаче в аренду имущества, проведение их осмотра.
- Знакомство клиентов со сдаваемым/продаваемым объектом недвижимости.
- Заключение договоров между агентством и собственниками.
- Поиск потенциальных клиентов, установление деловых контактов. Дальнейшее информирование их о предложениях, регулярные консультации.
- Оформление заявок покупателей, подбор вариантов, подходящих под их требования.
- Согласование договорных условий и дальнейшее оформление операции с недвижимостью.
- Предоставление клиентам помощи в сборе нужных бумаг, их своевременном предоставлении и в заключении сделок.
- Составление финансовой отчетности о проделанной работе.
И это еще кратко. Должностные обязанности риелтора могут быть шире или у́же в зависимости от начальства и того, какие требования они предъявляют к потенциальному работнику.
Модель закрытия сделок профессионалом
Брокер выступает для клиента в роли бизнес-ассистента, который снижает объём коммуникаций заказчика, координирует действия, организует встречи и просмотры объектов.. До сделки клиент в среднем осматривает 3-4 объекта прежде чем принять решение о покупке.
Брокер помогает клиенту выбрать недвижимость в сравнении, нивелирует тревогу и опасение купить что-то не то. Преимущество брокера перед тем же застройщиком именно в этом: застройщик ограничен узкой локацией своих объектов, а брокер волен предлагать сразу несколько локаций.
В среднем при привязке клиента к определенной географической локации клиент смотрит около 5-ти вариантов.. Хороший продавец недвижимости не ориентируется на размер собственного комиссионного вознаграждения.. Модель закрытия сделок обязательно учитывает позицию застройщика, его отдела продаж, брокера (риелтора) и покупателя. В бюджет сделки покупатель вкладывает не только деньги, но и время, эмоции тоже составляют его бюджет сделки.
Профессиональные брокеры, повторимся, не ориентируются на размер комиссии, то есть не считают этот фактор определяющим для развития сделки и траектории движения к ней заказчика.. Брокер не станет предлагать заказчику делать выбор, основываясь на личной выгоде. То есть интересы клиента стоят на первом месте среди приоритетов брокера. Ритм сделок, активность агентства имеют большее значение, чем «втюхивание» выгодного с точки зрения размера комиссии объекта.
Брокер должен понимать тот уровень восприятия клиентом стоимости собственного времени, чтобы предложить ему индивидуальный план и ритм сотрудничества. Богатые люди, знающие цену собственному времени, не станут инвестировать его попусту в ненужные просмотры, переговоры с немотивированным продавцом и т.д.. Вести подобных клиентов к сделке — настоящее искусство для брокера.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако, не нужно скрывать негативные стороны квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё согласно законам Российской Федерации.
Это еще один важный нюанс обсуждаемой темы. Выше были перечислены должностные обязанности риелтора в агентстве недвижимости, теперь следует поговорить о том, какие он имеет права. Их можно выделить в такой перечень:
- ознакомление с проектами решений начальства, которые касаются его деятельности;
- запрос информации и документов, являющихся необходимыми для выполнения должностных обязанностей риелтора по аренде/покупке/продаже недвижимости;
- внесение предложений, касающихся совершенствования работы компании и сотрудников в целом;
- сообщение руководителю о недостатках, выявленных в процессе работы, последующее предложение способов, которые помогут их устранить;
- требование от начальства предприятия оказания помощи, содействия в исполнении прав и должностных обязанностей.
Но все перечисленное, разумеется, должно осуществляться исключительно в рамках компетенции сотрудника.
В рамках обсуждаемой темы необходимо затронуть вниманием еще один важный нюанс. А именно – как прописывать должностные обязанности риелтору для резюме?
На самом деле это просто. После заполнения блоков, касающихся личных данных и образования, нужно рассказать о своем опыте работы. Указывается название предприятия, занимаемая должность, а также перечень осуществляемых ранее должностных обязанностей риелтора по недвижимости.
Для резюме нужно указать все. Ознакомившись с данным документом, работодатель должен понять, что умеет кандидат, на что он способен, а также нужно ли будет его обучать.
Так что риелтору надо будет выписать все то, что он делал на предыдущем месте работы. А также то, на что он еще способен. Нужно не забыть указать и свои личностные качества (пунктуальность, усидчивость, работоспособность и т. д.).
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако не нужно скрывать отрицательные характеристики квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей, почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то, что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё, согласно законам Российской Федерации.
На что обратить внимание при оформлении договора с риелтором
При оформлении договора с риелтором следует обратить внимание на следующие моменты:
- Предмет договора должен быть прописан максимально подробно.
- Соглашение о задатке оформляется совместно с заключением самого обязательства, поэтому передаваемая сумма при оформлении посреднического договора (без заключения договора купли-продажи недвижимости) является авансом и при расторжении договора подлежит возврату (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 08.10.2015 по делу № 33-14841/2015).
- Отсутствие в договоре размера вознаграждения не делает его недействительным, т. к. в этом случае применяется правило п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, т. е. услуги должны быть оплачены по цене, которая взимается за предоставление аналогичных услуг в сравнимых обстоятельствах (п. 2 Обзора ВС РФ от 01.02.2012).
- Выплата вознаграждения должна быть поставлена в зависимость от достижения конкретного результата. Бремя доказывания, что именно его действия привели к искомому результату, лежат на риелторе (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.12.2015 по делу № 33-43654).
- Установление штрафа и неустойки за односторонний отказ клиента от выполнения посреднического договора является недействительным, т. к. правомерный отказ не является ненадлежащим исполнением обязательств и не может влечь за собой наступление ответственности (апелляционное определение Ростовского облсуда от 04.05.2016 по делу № 33-7439/2016).
Поиск потенциальных покупателей
Оформив отношения с собственником жилья, риэлтор переходит к поиску потенциальных покупателей. Для распространения сведений о продаваемой квартире используются любые информационные каналы. Подаются объявления о продаже в газеты, на сайты объявлений в Интернете.
Если у риэлторской компании есть свой сайт, то информация размещается и на нем. Не стоит пренебрегать и такими способами, как расклейка объявлений о продаже, распространение информации среди друзей, знакомых, бывших клиентов.
Важно продумать не только где разместить объявление, но и что в нем написать. Сведения должны отражаться достоверно и полно.
Требуется коротко и емко указать основные характеристики и преимущества объекта. В объявлении нужно написать и контакты для связи с риэлтором. Данные продавца в этом случае не указываются.
Обязанности агента по продаже недвижимости
Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг в совершении сделок с недвижимостью.
Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.
Допустим, если человек хочет купить квартиру, но у него нет времени заниматься поиском подходящего варианта, он может обратиться за помощью к риэлтору.
Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки .