Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать площадь дома: советы и рекомендации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если говорить обобщенно, то площадь вашего дома измеряется по наружным стенам. Кадастровый инженер, приезжающий на объект, обмеряет дом снаружи методом спутниковых геодезических измерений. По сути, обмеряется весь контур здания снаружи — и все, что находится внутри него, будет облагаться налогом. Так что, к примеру, если вы запланировали построить дом с полуметровой толщиной перегородок между кухней и гостиной, приготовьтесь к тому, что площадь, замеренная кадастровым инженером, не сойдется с тем, что вы померите рулеткой внутри здания.
Все, что внутри стен, входит в площадь
Площадь вашего дома, с которой будет рассчитываться налог на недвижимость, будет включать полную площадь всех этажей, в том числе:
- толщину стен и перегородок;
- площадь ступеней лестниц и межлестничных пролетов;
- площадь кладовок, лоджий, веранды, террасы, эркеров и т. д.;
- площадь цокольного, подвального этажа или мансарды;
- площадь бани и гаража в том случае, если в отрыве от дома они не смогут выполнять свои функции (например, имеют с домом общую стену).
Как определить площадь застройки жилого здания
Для правильного проведения расчетов следует в первую очередь узнать тип возведенных объектов. По СНиПу, площадь застройки жилых зданий должна быть равной площади горизонтального сечения, высчитанной по внешнему периметру контура дома. В эти параметры должны быть включены все выступающие участки и перекрытия, включая архитектурные части с опорами.
Одним из часто встречаемых запросов при проведении подобных расчетов является вопрос о том, входит ли отмостка в площадь застройки. Отмосткой называется водонепроницаемое покрытие вокруг строения.
Для определения максимального процента застройки, который разрешен нормативами, рекомендуется нанять специалистом. Они помогут тщательно изучить участок и рассчитать наиболее оптимальное соотношение площадей, отведенных под строительство зданий и общую территорию.
Опытные профессионалы предоставят уже готовый архитекторский план, на котором обозначены габариты нужных строений, и поэтажный план.
Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади
Кстати, о налогах. В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ, «налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».
А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более, то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка
Важно: как только вашему наследнику исполняется 18 лет, в его отношении это послабление действовать перестает. А если после празднования его дня рождения несовершеннолетних остается только двое — отменяется льгота и на них
Налог на уже построенный дом, поставленный на кадастровый учет, впоследствии можно будет рассчитать, воспользовавшись налоговым калькулятором ФНС России (правда, понадобится заранее подготовить кадастровый номер объекта — вряд ли вы будете помнить его наизусть).
Сразу оговоримся, что в данной статье будут разбираться площади, применимые к отдельным зданиям и жилым домам на частных земельных участках. Многоквартирники и нежилые здания и сооружения подчиняются другим стандартам и правилам.
Еще важно для себя понять — здание и помещение — это совершенно разные объекты недвижимости. Соответственно и площади у них считаются по-разному. Это звучит странно, ведь площадь — это произведение ширины на длину. Как еще по-другому можно ее посчитать? На самом деле важна не формула подсчета, а то, какие величины в нее подставлять. Как их измерить и что с чем сложить в итоге.
Вернемся к зданию. Самой важной площадью мы считаем ту, на основании которой будут потом рассчитываться налоги. Обычно она называется просто «площадь здания». Для акцента будем называть ее «кадастровой площадью здания«. Остальные площади тоже играют свою роль, но в основном на стадии строительства или подключения к коммуникациям. К ним относят площадь застройки, общая площадь дома, жилая, нежилая, полезная. Все эти площади можно назвать «вспомогательными«, так как они используются для точечных задач при строительстве и эксплуатации частного дома. Сначала кратко остановимся на них, а потом перейдем подробнее к кадастровой площади здания. Как ее считать, что учитывается, и что нет.
Тонкости измерения кадастровой площади
Их обязательно должен учесть кадастровый инженер. А Заказчику кадастровых работ нелишним будет за этим проследить. Нюансы:
- Начнем с террасы. По Приказу они включаются в площадь дома. Но есть четкое определение — в пределах внутренних поверхностей наружных стен/ограждений. То есть если терраса без ограждающих конструкций, то она не должна входить в площадь здания.
- Мансардный этаж меряется при наклоне крыши до 45° — на уровне 1,6 метра, при наклоне от 45° и более — на уровне 1,9 метра. Обычно по факту, если есть пазухи с высотой более 1 метра, то меряется до них.
- Все стены и перегородки входят в площадь здания. Да, налог за площадь под стеной тоже придется платить. Объясняется это тем, что при любой перепланировке дома (снос и возведение перегородок) его площадь останется неизменной.
- Никаких жилых и нежилых площадей в частном доме быть не может, согласно Приказу. Площади сауны, эксплуатируемой кровли или балкона — для Росреестра они не имеют разницы. Все идет в общую копилку.
- Эксплуатируемую кровлю также считают наравне с другими помещениями. Ограждения у нее в любом случае будут присутствовать. Отсутствие крыши ни на что не влияет.
- Высота измерения расстояний в помещениях должна быть от нуля до 1.10 м. Эта неоднозначность может давать погрешности. Ведь на разной высоте расстояния могут отличаться. Да даже в одной прямоугольной комнате параллельные стороны почти всегда не будут одинаковы.
Существуют и другие влияния на измерения расстояний в помещениях. Именно поэтому Приказом было предусмотрено определение погрешностей измерения площади дома. Это нововведение работает с начала 2021 года.
Факторы расчета площади
Ошибочно полагать, что статус или уровень доходов человека определяют размеры его дома. Выбор габаритов должен основываться на логике. Даже если вы в состоянии осилить крупномасштабное строительство, не стоит строить дом слишком большим. Вам надоест путешествовать по бесконечным коридорам, а огромные комнаты будут казаться бездушными. В конце концов вы будете использовать только некоторые из них, а остальная площадь будет успешно пустовать. Еще один огромный минус излишне большого дома — расходы на оплату налогов, не говоря уже про затраты на отопление и освещение.
Семья — первое, что нужно учитывать при расчете. Все постоянно проживающие люди должны там комфортно помещаться. На это количество следует опираться во всех дальнейших расчетах. Об этом у вас поинтересуются в первую очередь, если вы обратитесь за проектом в бюро. По количеству членов семьи специалист вам точно скажет сколько, какого размера и какие комнаты должны присутствовать, озвучит цены на проектирование.
Чем больше площадь дома, тем больше налог на имущество
С 2016 года налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости, которую в свою очередь устанавливает Росреестр. Кадастровая стоимость зависит от 3 факторов:
1. В каком кадастровом квартале расположен объект?
2. Что за назначение у объекта — это жилой индивидуальный дом, нежилая постройка или многоквартирный дом?
3. Какой площади объект?
Площадь дома — один из важных показателей, влияющих на его кадастровую стоимость. А вот возраст здания, этажность, материал стен никак на ней не отражаются. Получается, что количество квадратных метров, указанное в техническом плане напрямую связано с суммой налога, который вы платите за дом.
Принципы подсчета площади для кадастрового учета
Как инженеры кадастра считают площадь дома? Понять это помогут два важных пункта Приказа Минэкономразвития, который упомянут выше:
· В пункте 8 сказано, что площадь — это сумма площадей этажей жилого здания.
· В пункте 9 оговорено, что площадь этажа должна считаться в пределах наружных стен.
Ниши от 2 метров высотой, арочные проемы шире 2 метров, пол под лестницей, если высота от него до лестничных конструкций не меньше 1,6 метра — все это включается в площадь. И не только это: квадратные метры балконов, террас, веранд и лоджий, площадь лестничных ступеней и площадок тоже считаются. А к площади террас приравнивается площадь кровли, если она эксплуатируется. Понижающих коэффициентов для балконов с лоджиями и террасами не предусмотрено.
Наконец, пространство, занимаемое перегородками и внутренними стенами, тоже входит в площадь при постановке недвижимости на кадастровый учет. Не считается только та площадь, которую занимают наружные стены здания.
Как оспорить результаты замеров БТИ?
Если заказчик не согласен с результатами обмеров, рекомендуется следующая последовательность действий:
- Если квартира является новостройкой, принимать ее необходимо в любом случае. После подписания документов необходимо либо доплатить, если фактический метраж оказался выше, либо получить денежные средства, если площадь по результатам замеров уменьшилась.
- После получения свидетельства о собственности, необходимо с ним обратиться в БТИ и написать заявление о несогласии с результатами замеров.
- Организация, проводившая замеры, обязана выполнить их повторно. Рекомендуется присутствовать на данной процедуре, чтобы быть уверенным в корректности результатов и соблюдении всех требований методики проведения работ.
Если результаты изменились, необходимо написать заявление о внесении корректировок в техпаспорт и на основании их получить возмещение от застройщика. В случае же совпадения результатов, можно обратиться в суд и провести обмер другой организацией. Но в такой ситуации следует помнить, что в случае подтверждения результатов БТИ все расходы на проведение работ лягут на истца.
Как определить этажность частного дома
При определении этажности дома в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.
(Источник СНиП 31-06-2009)
Как рассчитать площади помещений в частном доме. Многим людям трудно это сделать. Хочу еще раз обратить ваше внимание, что понятия жилая площадь в частном домостроении нет. Путаница в терминах иногда приводит к неприятным казусом при проектировании и постановке дома на учет. Надеюсь, что эта статья поможет вам понять, что такое общая площадью при строительстве и общая полезная площадью дома. В следующей статье я расскажу о нормах и правилах при перепланировке.
РЕКОМЕНДУЮ ЕЩЁ ПОЧИТАТЬ:
Как самостоятельно рассчитать площадь дома
Не забывайте о том, что каждый «лишний» квадратный метр несет в себе как материальные, так и трудовые затраты: уборка и ремонт.
Ваша задача – найти оптимальный размер дома, строительство которого не ударит по карману, а уход за ним не будет обременителен.
На заметку! Рассмотрим пример: стандартная семья, состоящая из 4-х человек, где 2 детей и 2 взрослых. Как правило, для того, чтобы комфортно себя чувствовать в жилом помещении, достаточно 100 м2, однако, если вы планируете пристраивать к дому гараж, площадь можно увеличивать еще на 20-30 м2.
Безусловно, метраж дома зависит от финансовых возможностей, однако, обязательно высчитайте минимальную полезную общую площадь на всех членов семьи с учетом того, что у каждого должно быть свое независимое пространство.
Для комфортного проживания 1 взрослого человека, достаточно 30 м2, а для ребенка – 12м2. Отсюда можно высчитать площадь, необходимую для небольшой семьи: по подсчетам, это как минимум 80 – 90 м2.
Мы разобрались в понятиях и основных компонентах жилья. Теперь разберемся, как рассчитать жилую площадь. Этот аспект является одним из самых важных, так как он оказывает ключевое влияние на стоимость недвижимости. Выше объясняется, какие помещения подпадают под определение жилых, поэтому проблем с расчетами возникнуть не должно. Все очень просто. Вам необходимо определить площадь каждой комнаты и сложить полученные результаты.
Дополнительно узнать о площади квартиры можно из техпаспорта, который хранится в БТИ. Для его получения необходимо явиться в отдельный офис, предоставив следующий пакет документов:
- гражданский паспорт;
- Подтверждение права собственности на квартиру;
- заявление установленной формы;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Чем отличаются общая и жилая площадь?
В жилую площадь частного дома входит площадь комнат для проживания
Понятие общей площади дома учитывается при расчете нормы, которая должна приходиться на каждого человека, проживающего в данном помещении. Если она не соответствует норме, то человек имеет право встать на очередь, чтобы улучшить жилищные условия.
Кроме того, этот параметр учитывается при подсчете стоимости отопления, если в квартире или доме не установлен тепловой счетчик. В этом случае приходится платить за все отапливаемые помещения в здании.
Жилая площадь обязательно указывается в объявлениях при продаже, так как этот параметр позволяет оценить реальные размеры жилого пространства. Так в большом доме может быть оборудована просторная прихожая или тамбур, но при этом сами комнаты окажутся маленькими и тесными. Решение нужно принимать не только после оценки документов, но и после визуального осмотра дома.
Если управляющая компания неправильно рассчитывает стоимость отопления из-за неверно указанной в документах общей площади, необходимо переоформить технический паспорт, после чего соответствующие изменения вносятся в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. После этого управляющая компания должна будет провести перерасчет.
Нормы и порядок ИЖС, правила ИЖС – Продажа земельных участков без подряда
- Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии и обеспечивать безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования
- Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения.
- Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
- Инженерные системы, оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
- Инженерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов — изготовителей оборудования.
- Наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения холодного воздуха, пароизоляцию, отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
- Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
- Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома должна соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах.
- Объемно-планировочное решение жилых, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
- Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
- Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
- Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.
- Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
- Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
- В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).
Для просмотра пояснений нажимайте на знаки сносок [номера параграфов]. Переходя к параграфам, вы можете уточнить при необходимости пункты и цитаты из нормативных правовых актов.
Таблица — Внешние строительные конструкции и их элементы
| Конструктивный элемент | Включается в контур ОКС | Входит в площадь жилого здания | Входит в площадь жилого помещения | Входит в площадь нежилого здания | Входит в площадь нежилого помещения |
|---|---|---|---|---|---|
| Балка открытая (ригель, ферма) | |||||
| Балкон | Да [75] | Да [1058] | Нет [1075] | Нет [1056] | Да [1074] |
| Веранда | Да [1058] | Нет [1075] | Да [1061] | Да [1074] | |
| Выступ архитектурный (выступающая часть печи, уступ) | |||||
| Галерея | Да [75] | Да [1054] | Да [1074] | ||
| Канал вертикальный пристроенный (дымоход, труба) | |||||
| Козырек над крыльцом, навес над крыльцом с колоннами | |||||
| Колонна (опора, пилон, свая?) | Да [75] | ||||
| Консоль | Да [75] | ||||
| Кровля эксплуатируемая | Да [1043] | Нет [1075] | Да [1061] [1054] | ||
| Кровля (нависающие элементы) | |||||
| Крыльцо | Нет [1069] | Нет [1056] | |||
| Лестница внешняя (ступени) | Нет [1069] | Нет [1056] | |||
| Лестница наружная | Нет [1069] | Нет [1056] | |||
| Лоджия | Да [1058] | Нет [1075] | Да [1061] | Да [1074] | |
| Ниша внешняя | |||||
| Отмостка | |||||
| Пандус | Нет [1069] | Нет [1056] | |||
| Переход в другое здание | Да [1054] | ||||
| Площадка навесная для обслуживания | |||||
| Портик | Нет [1069] | Нет [1056] | |||
| Пристройка | Да, если не является отдельным объектом учета [87] | ||||
| Приямок | |||||
| Проем арочный (проезд) | Следует вырезать из контура [75] | ||||
| Проем дверной в внешней стене | |||||
| Рампа | Да [1054] | ||||
| Тамбур | Нет [1069] | Наружные [1054] | Наружные [1074] | ||
| Терраса | Да [1058] | Нет [1075] | Да [1061] | Да, в том числе на кровле [1074] | |
| Тоннель | Да [1054] |