Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда выгоднее покупать и продавать дачу или участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
Bcплecк цeн нa нeдвижимocть oбычнo cвязaн c aктивизaциeй бaнкoвcкoгo кpeдитoвaния и coкpaщeниeм oбъeмa пpeдлoжeния. Bлияeт нa этoт пoкaзaтeль и oбщaя экoнoмичecкaя cитyaция в cтpaнe. Ecли pyбль пaдaeт, тo мнoгиe инвecтopы вклaдывaют cбepeжeния в нeдвижимocть, бoяcь oбecцeнивaния cвoиx кaпитaлoв. Чтoбы oпpeдeлитьcя c пoдxoдящим вpeмeнeм для пpoдaжи, нyжнo изyчить нoвocти и пpoгнoзы цeн aнaлитикoв.
Нaлoг нa нeдвижимocть
Нaлoг нa нeдвижимocть плaтит тoт, ктo пoлyчaeт дoxoд oт пpoдaжи, тo ecть coбcтвeнник, пpoдaвeц. Нo cтopoны мoгyт дoгoвopитьcя и пoдeлить эти pacxoды пoпoлaм, либo иx мoжeт взять нa ceбя ктo-тo oдин. Ecли нaлoг плaтит пpoдaвeц, тo oн включaeт эти pacxoды в cтoимocть квapтиpы.
Cтaвкa нaлoгooблoжeния для физичecкиx лиц пpи кyплe-пpoдaжe квapтиpы ycтaнoвлeнa Нaлoгoвым Кoдeкcoм PФ нa ypoвнe oт 0 дo 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Paзмep cтaвки нaпpямyю зaвиcит oт cpoкa влaдeния нeдвижимocтью, a тaкжe cтaтyca нaлoгoплaтeльщикa (peзидeнт или нepeзидeнт).
Ecли нeдвижимocть былa кyплeнa пocлe янвapя 2016 гoдa и нaxoдитcя в coбcтвeннocти пpoдaвцa мeнee 5 лeт, нyжнo зaплaтить 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa. Tpexлeтний cpoк минимaльнo oбъeктa ocтaeтcя тoлькo для oтдeльныx cлyчaeв (пpи пoлyчeнии жилья в дap, нacлeдoвaнии, пpивaтизaции, пoжизнeннoгo coдepжaния).
Ситуация на рынке: ажиотажный спрос и небывалый рост цен
Пpoдaжa нeдвижимocти — это всегда oчeнь oтвeтcтвeнный шaг и сложное решение, успех которого во многом зависит от точности выбранного момента. Например, часто может казаться, что кризис не лучшее время для продажи квартиры и что стоит дождаться стабилизации экономической ситуации. Однако иногда действительность говорит об обратном.
Так, по итогам 2020 года спрос на вторичное жилье превысил аналогичные показатели 2019 года на 35%, несмотря на неравномерную динамику на протяжении года. В первом квартале на рынке вторичного жилья наметилась положительная тенденция: спрос* на него оказался на 9% выше в сравнении с четвертым кварталом 2019 года. Вследствие кризисных явлений, связанных с пандемией и массовым локдауном, во втором квартале было замечено снижение интереса потребителей (-22% к первому кварталу). Однако уже в третьем квартале мы видим, как оно компенсировалось ажиотажным ростом спроса (+57% ко второму кварталу).
Во многом подобную смену динамики можно обосновать введением активных мер государственной поддержки рынка, а именно последовательного снижения ключевой ставки ЦБ, появления выгодных предложений ипотечного кредитования и упрощения использования средств материнского капитала. Несмотря на некоторое замедление роста спроса в четвертом квартале, уровень востребованности вторичного жилья остался почти таким же, как осенью: по сравнению с аналогичным периодом 2019 года общероссийский показатель увеличился на 35%.
Как сезонность влияет на продажу недвижимости
Наступление весны нередко «провоцирует» людей на перемены в жизни, в том числе, и решение квартирного вопроса. Но помимо чисто эмоциональной составляющей необходимо учитывать и объективные факторы. С окончанием зимы, как свидетельствуют многолетние наблюдения, на рынке недвижимости обычно наступает оживление, больше активности проявляют и продавцы и покупатели, так что этот сезон нередко становится продуктивным для всех участников рынка недвижимости.
Порой лето считают периодом отпускного затишья, но это не совсем справедливо. Как продать квартиру, так и купить вполне можно и в летний сезон. В теплое время года все мы легче на подъем, поэтому гораздо приятнее и ездить на просмотр вариантов нового жилья, и переселяться в новую квартиру. Да и ремонт, если в нем возникнет необходимость, также целесообразнее проводить в летний период. Не стоит сбрасывать со счетов и возможность перевода детей в школы и детские сады: по мнению психологов, это лучше делать в каникулы.
Осень – тот самый период, в отношении которого существует единодушное мнение: это начало делового сезона. На рынок недвижимости вливаются отдохнувшие участники, готовые к реализации обдуманных в отпуске планов. Кроме того, многие приобретают недвижимость в соответствии с необходимостью: например, для поступивших в столичные вузы детей, и порой даже создается дефицит предложения. Он, в свою очередь, стимулирует продавцов, доселе откладывавших реализацию своего товара, выйти на рынок.
Пик активности операций с недвижимостью продолжается до Нового года. Переоформление квартиры на нового владельца порой происходит чуть ли не под бой курантов. Отчасти это дань традициям – завершить все важные дела в уходящем году. Кроме того, все понимают, что первая половина января будет самым настоящим затишьем, а вторая потребуется, чтобы полностью войти в рабочий ритм. Конечно, речь не идет о полной стагнации рынка недвижимости, но число сделок в этот период не бывает рекордным.
Декабрь — лучший месяц для продажи квартиры
Максимальные показатели рынок вторичной городской недвижимости достигает во второй половине осени, ближе к Новому Году. Именно в этот период большинство клиентов на рынке созревают — осознают, что нужно что-то срочно менять. Для продавцов наконец-то доходит, что если они хотят продать, то надо снизить цену, быть более сговорчивыми и гибкими идти на компромиссы и делать скидки. До покупателей наконец-то доходит мысль, что если они хотят что-то нормальное купить, то скорее всего необходимо приподнять бюджет для покупки и изыскать дополнительные средства, именно поэтому, осенью отмечается наибольшее количество обращений в банки за выдачей ипотечных кредитов. Для всех участников рынка психологически очень важно оставить все свои проблемы с куплей-продажей за бортом уходящего года и встретить новый на положительной высокой ноте — для одних наконец-то продать, для других заработать, для третьих — переехать жить в свою новую квартиру. Традиционно, декабрь — месяц рекордсмен по количеству успешно завершённых сделок купли-продажи вторички и статистика тому подтверждение.
Что можно сказать в заключении? Если на вашу квартиру установлена заоблачная цена, то никакой сезон — ни весенний, ни осенний — Вам не поможет продать квартиру.
Помните — хороший товар на полке не залёживается!
Всем выгодных сделок и сезонных квартирных продаж!
Если недвижимость продаётся посторонним людям, то обязательно совершается сделка купли-продажи. Если же жильё планируют передать родственнику, то в этом случае лучше всего оформить дарственную, ибо по закону в течение 3-х лет не нужно будет платить налог на доход от реализации полученной в наследство, приватизированной или подаренной от другого родственника квартиры.
Но в случае дарения нельзя брать деньги, так как дарственная — это безвозмездная передача недвижимости другому лицу. При любых минимальных юридических манипуляциях данная сделка может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи обязует продавца подать декларацию и выплатить налог. Иначе предусмотрен штраф в размере 20% от начисленного налога.
Подготовка квартиры перед продажей
Квартира должна быть готова для продажи. Обратите внимание на состояние не только самой жилплощади, но и подъезда. Желательно хотя бы немного облагородить его, если состояние совсем «никакое». Это поможет не отпугнуть человека, готового купить здесь жилье. Большинство покупателей настраивается ещё с подъезда, поэтому могут отказаться от вполне достойного варианта именно из-за плохого состояния общих квадратов. Если хотите чтобы купля-продажа была успешной, нужно немного постараться.
В жилье, прежде чем его продать, следует убрать большинство вещей, оставив только минимум. Захламленное пространство не дает рассмотреть, как выглядит квартира, оценить размеры комнат, их состояние, потому продажа может быть неуспешной. Покупателю редко интересно, как вы обустраивали свой быт. Он покупает квадратные метры. Логично, что он хотел бы их увидеть.
Перед приходом посетителей, следует провести генеральную уборку. Очистить стены, полы, потолки. Окна также стоит отмыть. Если квартира выглядит обезличенной – вы добились желаемого.
Если состояние квартиры не слишком хорошее и жилье нуждается в чем-то посерьезнее – следует сделать небольшой косметический ремонт. Кстати, обязательно обратите внимание, в каком состоянии находятся коммуникации. Пока не исправлена протечка в трубах, никакой ремонт ситуацию не спасет. Неожиданно возникшее на потолке пятно точно не поможет продать имущество.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Ситуация на российском рынке недвижимости
Падение курса рубля вызывает панические настроения в обществе, поскольку это первый признак надвигающегося кризиса. В экономике уже начали расти цены, но вот недвижимость находится в неоднозначной ситуации:
- С одной стороны, рост цен должен затронуть и этот сектор. Так, с одной стороны за последние 10 месяцев эксперты отмечают рост цен в среднем на 10%, в том числе на квартиры и дома эконом-класса – на 15%, на объекты премиум-класса – на 9%;
- С другой стороны, активность на рынке затихает: он переходит в стадию стагнации, поскольку граждане опасаются вкладывать свои сбережения в недвижимость, что и провоцирует резкое падение спроса.
Получается, что даже прельщенный высокими ценами продавец с трудом найдет покупателей для своей квартиры. Рост предложения на фоне снижения спроса рано или поздно собьет цены.
Существует три распространенные, но кардинально отличные друг от друга точки зрения, относительно развития ситуации на рынке недвижимости России (как и три варианта того, что будет с рублем):
- Снижение цен на недвижимость только началось и коснулось не всей России. В крупных городах напротив наблюдается умеренный рост. Лучше продать квартиру сейчас, чтобы потом не пришлось довольствоваться грошовой ценой;
- Рынок недвижимости не захлестнут сильные колебания. Дома и квартиры останутся весьма надежным активом, способным сохранить стоимость вложенных в него средств.
- Спрос на рынке будет оставаться низким, а малочисленные покупатели будут тянуть время и добиваться более низкой цены. Следовательно, с продажей недвижимости придется подождать.
Когда лучше не продавать
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
Эксперты рынка недвижимости пока не имеют консенсус-прогноза относительно того, что будет с ценами летом 2022 года и далее. Растёт число тех, кто ожидает их снижение. В пользу этого говорят невысокий уровень уверенности потребителей в завтрашнем дне, сокращение платёжеспособного спроса и высокие ставки массового кредитования. Не последнюю роль в предшествующем росте цен на жильё сыграла льготная ипотека – она давно толкала цены на квартиры вверх, но всему есть предел. Очевидно, что если при высоких ставках продолжать идти по этому льготному пути, то в конце для государства маячит перспектива полностью субсидировать льготную ипотеку на 100%. То есть, фактически оплачивать квартиру одним налогоплательщикам за счёт других налогоплательщиков. Это получится советская система распределения жилья с его последующей приватизацией.
Вопросы зрителей: аренда, заморозка стройки, облигации ПИКа и Самолета
— Считается, что при покупке вторички ремонт не важен, всё равно переделывать про себя. А как сейчас? Можно ли продать квартиру с хорошим ремонтом и техникой по оверпрайсу?
— Сейчас лучшее время для продажи. Если хороший ремонт и техника — купят по верхней планке рынка. Выставляйте на продажу и когда получите 1−2 предложения, сможете решить, стоит ли продавать и переводить деньги в доллары или еще куда-то.
К тому же если продадите сейчас, через полгода сможете купить с большим дисконтом. Получается: не потеряете на продаже процентов 30% и потом сэкономите еще столько же.
— Есть советы для девелоперов?
— Если у вас недвижка уровня бизнес-класса, вы мало зависите от ипотек, и пострадаете меньше всего. Если бюджетное жилье — придется хуже, особенно при ценах в 13−15 млн рублей — они уже не попадают под льготы.
Советую задуматься над программой трейд-ин: помогайте людям оценивать их старое жилье и подбирать новое, так сможете их привлекать. А потом выводите на сделки, например, предлагайте скидку при покупке на этой неделе или бронирование без заморозки цены. Затем закрывайте брони и получайте продажи.
Трейд-ин вырастет. Сейчас по этой программе проходит около 7% сделок, а будет 20−30%.
— А были еще примеры в истории РФ, когда недвижимость сильно и надолго дешевела? Я много раз слышал мнение, мол, а когда у нас недвижимость дешевела? Только растет!
— Да, например, в 2008—2009 и 2014 годах. Но сейчас будет еще более страшный кризис, потому что до этого Россию еще не отрезали от всего настолько быстро и сильно.
Покупать или продавать квартиру в 2022 году?
Приобретать недвижимость в 2022 году стоит в первую очередь тем, у кого есть в этом потребность, считает Ольга Назарова. Обычно такое решение требует времени: покупатели заранее продумывают желаемую локацию, изучают цены, планировки и другие нюансы. Сейчас значительную долю спроса составляют достаточно молодые люди в возрасте от 22 до 39 лет. Самыми популярными у них являются варианты небольшой площади с полной отделкой — оптимальные при ограниченном бюджете.
По мнению Бориса Замского, медлить с покупкой в ожидании снижения цен не стоит. А вот дождаться уменьшения ипотечной ставки — логичный ход. Страховкой от возможных неприятностей при выплате жилищного кредита выступит рефинансирование. Получить его вполне реально, однако такую возможность и все условия лучше заранее обговорить с представителями банка.
История последних лет показывает, что банки всегда предлагают инструменты рефинансирования ипотеки. Может быть, не очень охотно банк возьмется рефинансировать свою собственную ипотеку, потому что для него это прямые потери. Но за ипотечного клиента банки соревнуются так же, как девелоперы соревнуются за покупателя жилья. Поэтому, если не рефинансируют ипотеку в банке, где она взята, ее рефинансируют в другом банке.
Как изменятся цены на недвижимость с 1 декабря 2022 в России
Квартиры в России начали дешеветь в октябре. Цены будут снижаться до декабря 2022 года.
— В среднем по рынку в зависимости от сегмента и класса цена квадратного метра за последние полтора месяца сократилась на 0,8–3%. В комфорт-классе снижение по итогам октября составило 2,5%, в бизнесе — 1,5%, в премиуме — 1,2%, — пояснил Данил Савченко, основатель и СЕО компании Apple Real Estate.
С загородными домами не все так однозначно. На их цену влияют разные факторы:
- стоимость стройматериалов;
- оплата работы профессиональной бригады;
- поэтапное проектирование и др.
Редко застройщики предоставляют реальную скидку. Если ценник «перечеркнут», то это скорее маркетинговый ход и не более.
Выгодно покупать домокомплекты. Часто случается, когда первичные заказчики вынужденно отказываются от них. Строительные компании устанавливают на домокомплекты-«отказники» дисконты.
С 1 декабря 2022 года цены на недвижимость могут снизиться на 30%. К тому же в преддверии Нового года будут действовать традиционные акции.
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).