Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С 1 января всех, кто сдает квартиру, ждет неприятный сюрприз от налоговой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обзор рынка недвижимости демонстрирует, что цены сейчас сдерживаются, как на первичном, так и на вторичном рынке. Но те не менее, есть естественный рост, он небольшой в сравнении со стандартной экономической ситуацией. Так, за последний год рост цен составил 4-15% в национальной валюте и 12% в долларах.
Прогноз недвижимости Украины на 2022 год
С 1 февраля 2022 г. вступят в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым данные кадастрового учета пополнятся сведениями о признании многоквартирного дома аварийным.
Поэтому в выписке из ЕГРН можно будет увидеть, что интересующая квартира расположена в доме, который непригоден для проживания и подлежит сносу или реконструкции.
Это позволит избежать возможных проблем при покупке такого жилья (Закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ).
Плательщики НДФЛ, которые купили жилье в 2021 году и еще не получали налоговый вычет, в 2022-м смогут воспользоваться возможностью вернуть налог в упрощенном порядке (Закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).
Если расчет за квартиру проводился через банк, который участвует в обмене информацией с налоговой службой (узнать это можно на сайте ФНС), то он в следующем году передаст сведения о сделке в ФНС.
И та пришлет уведомление покупателю в его Личный кабинет, что он может подписать заявление на получение налогового вычета.
После подтверждения права на вычет деньги поступят на счет налогоплательщика.
Правительство уже утвердило предельные индексы изменения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, на 2022 год (Распоряжение от 30.10.2021 № 3073-р).
Очередной рост тарифов запланирован, как обычно, на второе полугодие (с 1 июля 2022 г.). В среднем повышение должно составить от 3% до 5%.
Самые высокие индексы предусмотрены для Чеченской Республики (6,5%), Санкт-Петербурга (6,3%), Республики Крым и Севастополя (6,2%), Татарстана (6,2%), Дагестана (6%) и Москвы (6%).
Но практика ежегодного утверждения предельных индексов роста тарифов на ЖКУ, по всей видимости, скоро сойдет на нет.
Правительство РФ утвердило концепцию Антимонопольной службы (ФАС РФ) о долгосрочном тарифном регулировании.
Регионам предоставили право утверждать предельные индексы сразу на несколько лет вперед, по согласованию с ФАС.
Еще в 2018 году был принят закон об изменении условий для назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ).
Однако введение его в действие уже несколько раз откладывалось из-за неподготовленности технической базы для реализации нового порядка. Теперь он должен вступить в силу с 1 января 2022 года:
— субсидии и компенсации на оплату ЖКУ не будут выплачиваться только при наличии судебного решения о взыскании с гражданина долга по коммунальным платежам.
То есть для отказа в льготе недостаточно будет просто факта задолженности перед коммунальными службами, как сейчас. Будем надеяться, что на этот раз закон вступит, наконец, в силу.
Написать комментарий
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Почем будем покупать квартиру в 2022 году
Обзор рынка недвижимости демонстрирует, что цены сейчас сдерживаются, как на первичном, так и на вторичном рынке. Но те не менее, есть естественный рост, он небольшой в сравнении со стандартной экономической ситуацией. Так, за последний год рост цен составил 4-15% в национальной валюте и 12% в долларах.
Интересно! К примеру, в столице Украины стоимость выросла не менее, чем на 15-18%, в зависимости от новостроя и вторичного рынка жилья. В среднем в 2021 году 1 кв. м. в новом доме стоил не более 25 тыс. гривен, но уже в 2021 году цена возросла до 29,5 тысяч гривен. Несмотря на относительно ограниченный рост национальной валюты, двигались вверх и цены в долларах. За конец 2020 года и начало 2021 года сумма, которую придется оплатить более 1 тысячи долларов.
Так, в середине 2020 года стоимость 1 квадратного метра составляла 1050 долларов, но уже в середине 2021 года этот показатель составляет более 20,2 тысяч долларов. В дальнейшем прогноз недвижимости Украины на 2022 год предусматривает также некоторые ценовые колебания.
Аналитики планируют «революцию» в области недвижимости, особенно если учитывать, что весь год будет проходить разработка законопроекта «О регулировании градостроительной деятельности», принятие которого отложено на 2022 год. В связи с этим документом подорожание недвижимости неизбежно.
Также недавно был подписан и опубликован законопроект «О внесении изменений в акты защиты прав кредиторов, объектов строительства в Украине», который регулирует отношения «дикого» рынка недвижимости. Основа документа сформирована для защиты прав покупателей и продавцов жилой недвижимости. В нем описано более 20 актов и Гражданских, Хозяйственных кодексов.
Все нововведения в области недвижимости в Украине будут базироваться на новом законе, в котором отдельно стоит рассмотреть несколько моментов:
- Незаменимым новшеством будет регистрация права собственности на будущие объекты застройки, возможность осуществлять продажу, только если это право зарегистрировано. Это можно выполнить только с помощью заключения нотариальных договоров. Для застройщика, конечно, это дополнительные трудности, которые усложняются дополнительными тратами. Согласно новым нормативным документам это обязательное условие, которое обойдется в 1% от цены дома или таунхауса.
- Будет официально введена гарантийная доля имущественного объекта. Вводятся изменения в процедуру ее оформления, например, изначально при возведении фундамента и «первых шагах» в застройке проходит регистрацию права собственности на себя в делимом объекте, как «незавершенное строительство».
- Процесс продажи может осуществляться только после того, как в процессе регистрации будет четко идентифицирована каждая квартира.
- С введением нового законодательного акта, гарантийная доля накладывается автоматически на 10% продаваемых площадей. Это не просто цифра, инспектор, проводящий регистрацию, накладывает ограничение на продажу этих 10%, которое будет снято, когда здание будет полностью готово и дано в эксплуатацию. После этого застройщик должен будет обратится в единую строительную систему регистрации и если все пункты выполнены, ограничения будут аннулированы и застройщик сможет допродавать остальные 10%.
- Интересно, что в новом законе есть возможность официально менять одну квартиру, входящую в гарантийную долю на другую, главное, чтобы сохранялась общая сумма – 10%.
Интересно, когда упадут цены на недвижимость в Украине, и какие колебания стоимости пройдут в 2022 году? С середины весны существенно вырастут цены не только на продажу, но и на аренду жилья, особенно загородную, минимум на 7-10%.
С распространением по миру пандемии, потребитель кардинально пересмотрел свои взгляды. Сейчас большой востребованностью пользуются загородные коттеджи, таунхаусы, кондоминимумы на несколько семей в ближайшем пригороде. В 2020 году именно в данном сегменте специалисты прогнозируют существенное оживление.
Коммерческая недвижимость в стоимости будет колебаться в пределах 1-2%, но «фасадные» постройки с удачным месторасположением возрастут в стоимости больше.
Что будет с рынком жилья и ценами в 2022 году
В 2021 году застройщики ощутимо нагнали потерянные за 2020 год темпы строительства. По данным Госслужбы статистики, за январь–сентябрь 2021 года построено на 18,4% больше жилья, чем за аналогичный период 2020 года.
Если анализировать темпы ввода в эксплуатацию жилых комплексов (то есть дома, в которые можно въезжать и делать ремонт), за первое полугодие 2021 года застройщики сдали по всей Украине почти на 30% больше квадратных метров, чем годом ранее. В некоторых регионах темпы ввода в эксплуатацию и вовсе удвоились (см. таблицу).
Причем, девелоперы постепенно сокращают отставание по срокам сдачи. В среднем, отставание составляет 4–6 месяцев. Хотя год назад было до 9 месяцев, а иногда и больше.
Есть все шансы, что к началу 2022 году критических срывов сроков ввода ЖК у большинства застройщиков вообще не будет. Это связано с тем, что в сентябре в Украине все-таки возобновился строительный контроль, и появилось новое ведомство, которое пришло на смену ГАСИ. Это – Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ).
Читай также: Цены на квартиры в Украине вырастут: что будет с ценами на вторичке
По словам министра развития общин и территорий Алексея Чернышова, теперь обработка и выдача разрешительно-регистрационных документов занимает 24 часа. А инспекторы ГИАГи будут рассматривать документацию и выезжать на проверку объектов в течение трех дней. Раньше эти процессы, как утверждает Чернышов, занимали до трех месяцев.
«Объекты надежных застройщиков преимущественно строятся в срок либо с небольшими задержками, в 2–3 месяца. Но если смотреть по сертификатам о введении в эксплуатацию, может сложиться ошибочное впечатление, что девелоперы опаздывают со сдачей объектов на год. На самом деле, причина в ГАСИ, которая недавно была ликвидирована», – объясняет Анна Лаевскаяа.
Всего за первый месяц своей работы ГИАГ выдала более 600 разрешений на выполнение строительных работ, 2500 деклараций о готовности объектов к эксплуатации и свыше 270 сертификатов о принятии объектов в эксплуатацию.
Скидки от застройщиков? Они до сих пор есть, пусть и не космические. В среднем строительные компании соглашаются сбросить 10–15% стартовой цены, не больше. С учетом того, что квартиры с начала года подорожали до 25%, это отнюдь не жирная выгода. Но все равно приятно.
На самые ходовые квартиры – одно- и двухкомнатные – скидку найти не так и просто. Девелоперы прибегают к хитрости. Они выставляют ограниченное количество квартир со скидкой, но с условием 100% оплаты. Поэтому за действительно привлекательными предложениями от застройщиков приходится охотиться.
Читай также: Сколько стоят квартиры в разных городах Украины — обзор
С менее ходовыми квартирами – угловыми, на первом этаже, с унылым видом за окном, большого метража – попроще. Получить скидку до 15% вполне реально. Но, опять-таки, нужно сразу же заплатить полную стоимость жилья. Это – обязательное требование.
Если же нужной суммы на руках нет, почти всегда можно рассчитывать на рассрочку от застройщика. Средний срок – 3–5 лет, некоторые компании дают до семи лет. Первый взнос – 10–20%. Правда, без удорожания рассрочка будет буквально на год-полтора, потом платежи начнут расти пропорционально увеличению цены квадратного метра.
В качестве альтернативы еще рассматривают государственную ипотеку под 7%. Несмотря на то, что большинство таких кредитов банки выдают для вторичного жилья (стр…), в новостройке взять квартиру в ипотеку на льготных условиях тоже можно.
- Наличный рынок
- НБУ
| 1 USD | 1 EUR | 1 RUB | |
|---|---|---|---|
| Купить | |||
| Продать | |||
Шрафы кто сдаёт квартиры 2022
Руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов считает, что подобные перемены в первую очередь заметят арендаторы. Он уверен, что расходы по налогообложению, которые будут дополнительно ложиться на наймодателя, включат в стоимость аренды.
— Задача вывести аренду из тени и включить всех собственников сдаваемого жилья в списки примерных налогоплательщиков стоит давно. Минфин постоянно требует от налоговой инспекции применять для этого все средства, предусмотренные законом. Прежде всего речь идёт о наказании, — говорит юрист.
Чем грозит кроме штрафа за сдачу квартиры?Часть полученной прибыли должна быть перечислена в бюджет, причем делать это в обязательном порядке должны не только предприятия и организации, но и физ лица, не оформившиеся как индивидуальные предприниматели. Отличается лишь форма документов, сроки отчетности и уплаты налога.Учитывая большое количество незаконных мигрантов и людей, не привыкших платить налоги, часто приходится слышать от добросовестных налогоплательщиков том, куда жаловаться, если соседи сдают квартиру нелегально. Первым, кто об этом должен быть уведомлен, – участковый инспектор полиции.
Примерно 80–90% рынка арендного жилья в стране сегодня находится в тени, что означает не только упущенные налоговые сборы, но и наличие потенциальных источников криминогенных ситуаций, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В квартирах, которые сдаются нелегально, могут проживать незаконные мигранты, занимающиеся преступной деятельностью, сказал он.
Государство хочет ужесточить контроль за съемным жильем
Минстрой собирается создать единую информационную базу аренды жилья, где можно будет разместить объявление о сдаче квартиры или найти подходящую и заключить безопасную для обеих сторон сделку. Для собственников и арендаторов разработают типовой договор найма. Электронная площадка даст возможность заключить и зарегистрировать договор, отправить данные в ФНС и заплатить налог. Также обсуждается идея о том, чтобы создать на базе этой площадки что-то вроде агентства, которое будет проверять арендаторов и собственников жилья и следить за выполнением условий сделки. В коммерческом секторе похожие сервисы давно работают. На ЦИАН или ДомКлик можно разместить объявление о сдаче жилья или найти квартиру. Сервисы вроде Airbnb выполняют роль посредника между сторонами: контролируют, чтобы каждый выполнил свою часть договора, разбираются с жалобами, и забирают за это свой процент. Пока не ясно, станет ли регистрация в базе Минстроя обязательной для всех, кто сдает жилье, а также каким образом власти будут за этим следить и наказывать нарушителей. «Я не слышала, что планируются какие-то санкции или „плюшки“ для тех, кто будет вносить квартиры в базу», — отметила Разворотнева. Но если регистрация там станет обязательным условием для всех арендодателей, то агентство, о создании которого пишут СМИ, потенциально может заменить собой всех риелторов, которые работают в сегменте частной аренды жилья, и забрать часть функций у Авито, ЦИАНа и ДомКлик.
Новый закон, каким бы он ни был, на стоимости аренды никак не скажется, считает Репченко. Причина проста: у арендодателей не появится дополнительных затрат. «У людей уже есть квартиры, они их сдают в аренду и получают чистую прибыль, не тратясь. Не происходит роста себестоимости, который мог бы вызвать рост цен на конечную продукцию», — отметил эксперт.
Конечно, всегда можно начать запугивать население большими штрафами и санкциями посерьезнее. Однако, по мнению Разворотневой, чем строже санкции, тем больше люди будут скрываться. Какую бы схему ни выбрал Минстрой — обязательную или добровольную, остается не ясным и то, кто будет отвечать за достоверность информации, кто будет ее проверять. «Собственник может вписать в графе „стоимость аренды“ 10 тысяч рублей, тогда как реально сдает квартиру за 30 тысяч. Кто будет за этим следить? Если этим заниматься всерьез, база потребует гигантских расходов», — считает Разворотнева.
В России уже давно и весьма успешно действует несколько коммерческих баз данных, в которые люди сами, добровольно, вносят информацию о сдаваемых квартирах и стоимости аренды. Это удобные сервисы, которые позволяют найти или сдать жилье. Ровно поэтому россияне ими пользуются.
«В Дании самая высокая в мире обеспеченность квадратными метрами на душу населения. Происходит это в том числе за счет большого наемного фонда. В этот фонд попадают не только специально построенные арендные дома, но и частные квартиры. На все эти виды жилого фонда распространяется субсидия на наем для людей с низкими доходами. Так людей стимулируют снимать эти квартиры. Но главная фишка в том, что ставка налога на недвижимость для физических лиц варьируется в зависимости от того, сдаешь ты эту квартиру или нет. Если у тебя есть квартира в собственности, в которой ты не живешь и которую ты не сдаешь, ставка налога будет высокой. Если ты эту квартиру официально сдаешь, налоговая ставка снижается. Эта система мер позволила решить датчанам жилищный вопрос на корню. У нас, к сожалению, таких комплексных решений не принимается. Налоги воспринимаются исключительно как фискальный инструмент: с кого бы взять побольше денег. Разные ветви правительства не в состоянии договориться между собой, чтобы с помощью налоговой политики решить несколько задач одновременно. Пока комплексных решений не будет, никакие базы не сработают», — отметила Разворотнева.
Какую квартиру покупать для сдачи в аренду
Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.
В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.
- Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
- Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
- Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.
Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.
Общее состояние квартиры и ремонт:
- Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
- Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
- С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.
Подготовка квартиры к сдаче
На этом этапе нужно оценить внешний вид жилья, сделав при необходимости косметический ремонт и починив или же заменив мебель и сантехнику. Также, чтобы жилье не отпугнуло арендатора, перед показом квартиры нужно сделать уборку.
Конечно, сдать жилье можно и без меблировки, но в этом случае поиск квартиросъемщика займет больше времени и сил. Согласитесь, нелегко найти арендатора, готового заехать в пустые стены и перевезти с собой необходимые мебель и технику? Тем более если квартиросъемщик из другого региона. Так что не скупитесь на приобретении минимального необходимого набора удобств, включающего сантехнику, стиральную машину, холодильник, оборудование для приготовления пищи, шкафы и полки для хранения одежды и вещей и, конечно, спальное место. Не стоит, пожалуй, в XXI веке забывать и про такую опцию, как интернет, который давно не роскошь, а необходимый для работы и досуга инструмент.
Если проигнорировать налоги
Не заключив договора найма/аренды, вы не снимете с себя ответственность за неуплату налогов. Если Инспекции федеральной налоговой службы (ИФНС), обнаружит неуплату налога, ведомство вправе:
- потребовать оплатить налоги за последние три года;
- начислить пени на неуплаченную сумму в 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
- наложить штрафы за просрочку сдачи налоговой декларации (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% от суммы налогов). Если неумышленно не уплатили налог в размере 20% или умышленно 40%, умысел придется доказать сотрудникам инспекции;
- завести по ст. 198 УК РФ уголовное дело.
При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.
Цены в ближайшие два года будут плавно расти, в среднем на 10–15%, а ипотечные ставки, напротив, снижаться: такой курс задает правительство, чтобы как можно больше людей могли себе позволить приобретение недвижимости. Даже после окончания срока действия льготного кредитования ставки сохранятся на уровне 7,5%. Кроме того, до конца марта планируется разработать новые предложения по программам поддержки семей с детьми, так что мы ожидаем сохранение высокого спроса на жилье.
Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.
Недвижимость может подешеветь в 2021 году, если девелоперы смогут снизить себестоимость строительства и сократить сроки возведения объектов. Темпы ввода новых жилых объектов не успевают за спросом во многих регионах. Проектное финансирование и эскроу, дефицит рабочей силы на стройках, дорожающие стройматериалы существенно снизили маржинальность строительства.
Среди технологий, которые могли бы существенно помочь застройщикам, стоит выделить модульные или prefab-решения, автоматизацию цепочек управления проектами строительства и BIM-технологии.
Ближайший месяц — выставить недвижимость на продажу
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.
Например, только в Москве, по нашим данным, сейчас у 20−30 тысяч людей есть одобренный ипотеки по старым ставкам. И дикий ажиотаж: все они стараются что-то купить, пока есть возможность.
Здесь встречаются два движения:
- те, кто хочет быстрее слить недвижку и запасти наличные, потому что думают, что она будет дешеветь;
- те, кому нужно как можно быстрее выйти на сделку, чтобы банк не отменил уже одобренную ипотеку.
И первые на сделке могут сказать вторым: «Хочу миллион сверху!» И те вряд ли откажутся, потому что новую ипотеку им придется брать уже под 20% годовых.
Особенно яро будут скупать недвижимость типа «однушка за 12 млн рублей возле метро» и аналоги в регионах, потому что уверены, что такие квартиры никогда не подешевеют.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь, поэтому здесь хочу дать совет.
Еще одним перспективным городом для покупки жилья в 2023 году, по мнению экспертов, является Тюмень. По данным «Этажа», более половины всей недвижимости в нем покупают нерезиденты, в основном жители Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого округов, которые имеют средне-высокий для России уровень зарплат.
«Кроме того, в ближайшее время он планирует стать миллионером, поэтому спрос на аренду и покупку жилья стабилен. В 2021 году средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек здесь увеличилась на 13,2%, вторичного — на 11,7%, а арендная плата за студии — на 22%», — рассказал директор департамента управления сети федерального Компания Этажи».
Я согласен с моим коллегой Алексеем Поповым. «Среди городов-миллионников можно считать Тюмень. Население города увеличивается, спрос на жилье остается на высоком уровне даже за счет состоятельных северных мигрантов (ХМАО и ЯНАО)», — подтвердил он.
По оценке ЦИАН, объем предложения в Тюмени за год сократился в 2,5 раза, в том числе на фоне продажи инвестиционных участков и квартир, полученных в наследство, что свидетельствует о повышенной активности покупателей. «Рынок аренды тоже достаточно хорошо развит, по крайней мере, за счет студентов, поэтому стоит рассматривать студии», — отмечает главный аналитик ЦИАН. «За последний месяц рост цен на вторичное жилье составил более 2%, при этом цены выросли меньше, чем в среднем по городам с населением более 500 000 человек (+25%). Есть стимулы для дальнейшего роста», — добавил он.
Среди сибирских городов хорошую динамику роста цен на жилье показывает город Красноярск с населением более миллиона человек. В прошлом году средняя цена вторичной недвижимости увеличилась на 20%, первичной — на 9%, арендной платы — на 17%. «Красноярск имеет один из самых высоких стабильных запросов на жилье, поэтому инвестиции в красноярский сектор недвижимости значительны, — говорит директор департамента управления сетями федеральной компании «Этажи».
Квартиры здесь растут в цене, и потенциал роста еще не исчерпан. По данным ЦИАН, в Красноярске 1 кв м на рынке вторичного жилья за год вырос почти на 25%, до 88,2 тыс руб. Стоимость квадрата в новостройках Красноярска увеличилась почти на 35%, до 97,7 тыс руб. Арендная плата здесь также показала рост. Стоимость аренды однокомнатных домов увеличилась на 25,2%, до 18,9 тыс руб., цена аренды двухдомов увеличилась еще больше — на 28,6%, до 25,6 тыс руб.
В области также развивается жилищное строительство. По данным региональных властей, к концу 2021 года ввод многоквартирных жилых домов в Красноярском крае составит 820 тыс кв м, что на 9% больше, чем в прошлом году. Кроме того, российские власти планируют проложить через Красноярск транспортный коридор Европа-Западный Китай. Это усилит роль города как важного транспортного узла Сибири.
Бесплатно и бессрочно
Средняя стоимость квартиры в крупных городах России перевалила за 3 миллиона рублей. Купить квартиру за наличные или в ипотеку удается не всем, для кого актуален квартирный вопрос. Но есть один способ получить жилье бесплатно – перевести муниципальное жилье в частную собственность.
По факту, конечно, семья и так может без ограничений пользоваться своей квартирой, но распоряжаться ею (сдать в аренду или продать) – не может. По состоянию на 2021 год государство передало в частную собственность 31 миллион квартир, а неприватизированных в России оставалось около 5,94 миллионов – или 16% от общего числа.
Впервые возможность приватизировать квартиру появилась у россиян в 1991 году, когда был принят соответствующий Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Что и кому можно приватизировать
Основное правило приватизации – в собственность передают жилье, которое семья получает по договору социального найма. Это то жилье, которое выдает государство разным категориям нуждающихся в улучшении жилищных условий (перечень большой, главные – малоимущие, которые не в состоянии купить свою квартиру).
Получить жилье по договору социального найма как малоимущая семья сейчас очень сложно (даже в Москве квартиры дают «очередникам», которые зарегистрированы в начале 90-х), в других случаях это все же возможно:
- выселение из другого социального жилья, которое признано аварийным и расселено;
- различные социальные программы местного уровня (обеспечение жильем врачей, учителей и т.д.);
- предоставление жилья детям-сиротам, и т.д.
Как только жилье по договору социального найма получено, приватизировать его можно сразу (кроме сирот, они смогут это сделать только через 5 лет).
Есть несколько требований к нанимателям, которые могут приватизировать квартиру:
- гражданство РФ;
- регистрация в квартире по договору социального найма (фактическое проживание не обязательно);
- ранее право на бесплатную приватизацию не было использовано (ни одним из тех, кто будет приватизировать жилье);
- если кто-то из жильцов не хочет участвовать в приватизации – нужен его отказ.
Жилье будет передано в собственность всех жильцов квартиры, которые не предоставили отказ от приватизации, включая несовершеннолетних детей.