Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Продажа квартиры по доверенности
Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.
Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.
«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Правила безопасности: встреча с собственником, проверка нотариуса
Чтобы оградить себя от мошеннических схем в сделках с доверенностями, прежде всего, надо пообщаться с собственником недвижимости. Без этого не стоит покупать жилье даже в тех случаях, когда он, со слов доверенного лица, очень болен, лучше подождать, когда доверителю станет получше, и встретиться с ним. Можно съездить к нему домой или в больницу. А если собственник живет за границей, лучше попросить доверенное лицо или риелторскую компанию, которая занимается продажей жилья, чтобы владелец приехал (это невозможно лишь в редких случаях). На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка — часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также — почему доверил продажу третьему лицу. Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.
Если нет никакого подвоха, то риелторская компания и доверенное лицо с пониманием относятся к пожеланию покупателя, собственник жилья соглашается на встречу, и все участники альтернативы готовы ждать: для тех, кто действительно хочет выйти на сделку, в этом нет ничего страшного, ведь очередь из покупателей и продавцов, как правило, не стоит. А вот если встретиться с владельцем не дают, да еще и сделку торопят – это повод задуматься о ее чистоте, в таком случае риск дальнейших проблем очень велик.
Также нужно обязательно проверить нотариуса, заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такую информацию получить несложно – она есть в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить саму доверенность: при каких обстоятельствах она выдавалась, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно. Обратиться к нотариусу с подобным запросом, конечно, можно, но по закону о нотариате он не имеет права разглашать какую-либо информацию о своих нотариальных делах без решения суда. Поэтому надо заранее готовиться к возможному суду, чтобы получить статус добросовестного приобретателя и остаться в приобретенной недвижимости.
Например, у доверенного лица или собственника надо запросить справки о том, что владелец квартиры не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете. Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным, потому что пытался себя обезопасить. Правда, стоит отметить, что и эти справки могут быть поддельными. Чтобы не обмануться, надо знать, что такие документы (во всяком случае москвичам) выдаются по месту регистрации, т.е. если человек зарегистрирован в одном районе, в другом справки ему не дадут. Таким образом, когда собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. Такую информацию медицинские учреждения, конечно, сообщать не обязаны, но адвокатам и юристам, как правило, сообщают.
Необходимо проверить и доверенное лицо, посмотреть его паспорт. Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), но должен быть российским – так есть хоть какая-то уверенность, что он не гастарбайтер и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Москвы соответственно лучше московская прописка).
Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной, и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку, подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.
Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать – так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.
Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной: разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Но далеко не факт, что покупатель при этом вернет все свои деньги.
Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.
Все суммы в договоре должны быть достоверными, а если оказывается, что уберечь себя от мошенничества все же не удалось, в правоохранительные органы и в суд надо обращаться незамедлительно, чтобы повысить вероятность вернуть свои деньги.
Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?
Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.
И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.
Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.
Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.
Мошеннические схемы с доверенностями на квартиры
Продажа квартиры по доверенности — наиболее распространенный и вообще один из самых любимых способ мошенничества на рынке недвижимости. Почему? Да потому что он самый простой. Грамотно оформленный документ позволяет вольно распоряжаться имуществом и присвоить деньги с продажи себе. Если он, конечно, достаточно ловкий и умелый.
Мошенники стараются не размениваться на мелочах и стремятся заполучить именно генеральную доверенность, которая наделяет всеми правами и привилегиями доверенное лицо, то есть позволяет проводить все операции с недвижимостью и финансами, полностью заменяя собственника.
Естественно, продавец не станет первому встречному выдавать доверенность. И жуликам приходится использовать различные схемы обмана ради получения всеразрешающего документа. Предлагаю вам ознакомиться с часто используемыми из них:
- Подмена документа. Владеющие жильем одинокие пенсионеры или инвалиды являются крайне «питательной средой» для мошенников. Схема получения доверенности здесь проста — нужно просто втереться в доверие к объекту и сыграть на человеческих слабостях, проявить доброту душевную и прочие психологические приемы, чтобы расположить к себе собственника и усыпить его бдительность. А затем незаметно подсунуть на подпись генеральную доверенность вместо какой-нибудь малозначительной бумажки. Собственник даже и не подозревает, что передал, например, отзывчивой, доброй и миловидной девушке свою квартиру в полное распоряжение. И, увы, часто концовка такой схемы имеет уголовный характер.
- В состоянии аффекта. К еще одной социально незащищенной группе населения относятся граждане, страдающие алкогольной и наркотической зависимостями. Здесь, как и в прошлой схеме, имеется задача втереться в доверие. И делается все проще и быстрее. Появляется щедрый спонсор, отзывчивый собутыльник, который планомерно доводит клиента до невменяемого состояния. В таком виде жертву привозят к «своему» нотариусу, у которого клиент подписывает необходимые бумаги. А дальше все происходит официально. И да, дальнейшая судьба клиента полностью зависит от криминального уровня бандитской шайки.
- Выбивание долгов. Подавляющее большинство граждан России по уши в кредитах. Поэтому еще одна распространенная схема на рынке недвижимости — банальное выбивание долгов. При наличии закона о коллекторской деятельности мы продолжаем негласно жить как в девяностых, когда к должнику могут прийти крепкие ребята и убедительно «попросить» подписать генеральную доверенность на операции с жилплощадью. И неважно, купил ли собственник квартиру в ипотеку и не осилил, или просто помял чью-то дорогую машину — если есть возможность крепко надавить и отобрать квартиру, мошенники обязательно пойдут на это.
Поводы для беспокойства продающей стороны
Главный риск со стороны продавца по ипотеке будет заключаться в том, что доверенный представитель исчезает с полученной суммой средств и не передает ее продавцу. Чаще всего бумага на права составляется на какого-то близкого родственника, или уполномоченного человека, который проводит сделку. Чаще всего это риелтор. Образец составления можно найти на специализированных сайтах.
ВНИМАНИЕ !!! Гарантировать, что тот или иной человек выполнить все условия никак невозможно. Заверенная нотариусом бумага в полной мере предоставляет неограниченную возможность без каких-либо нюансов. Доказать правоту можно, оспорив действия доверенного человека, в том случае, когда он в ответе за совершенные проступки, и вы знаете, где он сейчас проживает. В практике случались такие ситуации, когда он просто пропадал, а финансовые средства исчезали без ведомой причины в никуда. И так может случиться для продающего и для покупающего представителя.
Поэтому, лучше всего не сохранять деньги при оформлении и создавать только генеральную доверенность, гарантирующую правильный, с юридической стороны, исход сложившейся ситуации. Если составляется доверенность, то нужно контролировать правильность всей процедуры и ход шагов двух сторон. В этом случае продающая сторона вправе в любой момент вмешаться и завершить процедуру сам.
Дать полный отказ от такого механизма нельзя. Такие манипуляции были и будут, несмотря на риск. Если же вы не уверены в том или ином вопросе, то лучше всего за помощью обратиться к опытному юристу. Он поможет вам и подскажет интересующие вас ответы на вопросы.
Какие бывают виды доверенности на продажу квартиры
Доверенность на продажу жилого помещения – это документ, который оформляется в письменном виде с обязательным заверением у нотариуса. Руководствуясь этим документом, доверенное лицо может совершать действия по поиску жилья и участвовать в сделке от имени покупателя.
Существует несколько видов:
- Безотзывная – оформляется юридическими лицами и для них. Ее цель – исполнение или обеспечение выполнения обязательств представляемого лица перед представителями в тех ситуациях, когда обязанность связана с реализацией предпринимательской работы или услуг. Ее нельзя отменить до тех пор, пока не закончится срок действия или не наступает случай, предусмотренный самим документом.
- Обыкновенная доверенность для граждан и юридических лиц делится на две разновидности. Она может быть разовой – оформляется для конкретного случая (покупка жилья, например). Или специальной – для выполнения каких-либо однотипных действий в течение какого-то срока (приобретение риелтором нескольких квартир для одной организации).
- Генеральная доверенность приравнивает доверенное лицо к продавцу/покупателю квартиры. То есть он может совершать все действия по поиску клиента, заключать сделку, совершать регистрационные операции. Доверенным лицом может стать любой человек. Требование – дееспособность, возраст от 21 года и гражданство РФ.
При продаже или покупке недвижимости чаще всего используются генеральный или разовый виды. Купить квартиру по доверенности в ипотеку можно точно так же, как и действуя напрямую. Для банка потребуется только бумага, оформленная у нотариуса.
Как проверить доверенность
Люди, которым незачем обманывать, с пониманием отнесутся к проверке документов. Придерживаясь простых правил, можно оградить себя от возможных рисков при покупке квартиры по доверенности:
- Хорошо ознакомиться с документами представителя, проверить его паспортные данные и подлинность документа.
- Сравнить данные паспорта с доверенностью, проверить срок действия документов.
- Убедиться, что подпись в доверенности совпадает с подписью в паспорте представителя.
- Посмотреть на форму нотариально заверенного документа, наличие данных о нотариусе, его подпись и штамп. Особо дотошные люди обращаются в нотариальную контору с просьбой подтвердить, актуальна ли доверенность, выданная такого-то числа. Также надо сказать номер документа и срок действия.
- Если будет возможность встретиться с собственником, выдавшим доверенность, то это непременно нужно сделать. В противном случае можно пообщаться по видеосвязи, чтобы убедиться в том, что продавец жив и адекватен. Нужно обязательно спросить, почему этот человек занимается продажей своего жилья с помощью доверенного лица.
При сомнениях с компетенции по данному вопросу можно попросить помощи у юристов.
Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.
Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.
Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.
Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.
Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.
Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры
Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:
- доверительная перепродажа;
- аннулирование доверенности;
- недееспособность доверителя;
- смерть доверителя;
- признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.
Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.
Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.
Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.
Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.
Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.
В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.
С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал.
В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.
Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.
Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.
Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.
Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.
Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.
В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.
Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.
Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.
Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.
- Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
- П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
- Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
- Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
- Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.
Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.
Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.
Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.
Владелец жилья оформляет доверенность у нотариуса. Тот зачитывает её положения вслух, предупреждает о рисках. Покупателю нужно знать этот нюанс, чтобы использовать как аргумент в возможном судебном споре о признании сделки ничтожной. Проговаривание текста обязательно для того, чтобы доверитель задал вопросы по полномочиям и последствиям сделки, после чего принял обдуманное решение. Подпись означает согласие с документом.
Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.
Может ли человек, который реализует объект, быть обманутым? Не стоит забывать и о том, что сумма сделки в договоре и фактически переданная в руки часто не совпадают. У субъекта, который реализует недвижимость на рынке, возникает доход, который он обязан уплатить (НДФЛ). С целью сэкономить на платеже, стороны договариваются о том, что в документе будет указана одна цена, а перечислена совсем другая.
Это важно знать: Что оплачивает покупатель при покупке квартиры
В счет оплаты перечисляется та сумма, которая соответствует соглашению между субъектами. Нарушений в таком случае нет. Доказать обратное – трудно.
Совет: Никогда не идите на уступки и не соглашайтесь в договоре прописать иную сумму, отличную от фактической. Желание сэкономить на налогах в бюджет, может повлечь последствия.
Рекомендации покупателю
Серьезность шага предстоящей дорогостоящей покупки вынуждает искать способы, как обезопасить сделку.
При намерении купить собственность по генеральной доверенности, рекомендуется:
- Выяснить причины, по которым возникла потребность в перепоручении продажи другому лицу. Важно увидеть продавца и иметь с ним прямой контакт, чтобы убедиться, что квартира продается с его полного согласия.
- Проверить, является ли собственник на текущий момент дееспособен, и находится ли он в полном здравии, чтобы исключить риск покупки жилья после смерти собственника. В случае установления смерти до момента оформления купчей, договор будет признан недействительным, а сделка аннулирована.
- Доверенность может быть отозвана и потерять свою силу, или истекает срок действия, по этой причине необходимо провести проверку действительности и уточнить у собственника актуальность прав.
Что такое доверенность
Доверенностью называют документ, который удостоверяет право доверенного лица производить указанные в тексте действия с недвижимостью. Бывают такие типы:
- Генеральная – она предоставляет право доверенному лицу производить на указанный в договоре срок необходимые действия с квартирой.
- Специальная – в ней четко оговаривается, какие именно действия можно совершать. Например: сбор документов для продажи.
- Разовая – она предусматривает выполнение только 1 действия. После этого она становиться недействительной.
Есть понятие – автоматический срок действия доверенности, он составляет 1 год, но есть возможность выписать ее сроком до 3 лет.
В силу обстоятельств посещение нотариуса для некоторых лиц невозможно. И если есть потребность продать недвижимость, возникает вопрос, можно ли, чтобы доверенность была заверена другим лицом. Это возможно, по закону ее может заверять:
- Руководитель исправительного учреждения. Если человек, который хочет дать доверенность, отбывает срок в месте лишения свободы.
- Руководитель учреждения соцзащиты, где человек находится.
- Командир части для военнослужащих, если на месте проживания нет нотариальной конторы.
- Старший врач медучреждения, где лицо проходит лечение.
В сделках купли квартиры по генеральной или другим доверенностям есть риски, и их перед покупкой нужно знать.
Типичные риски и мошенничества, поджидающие покупателя
Чаще всего конфликтные и незаконные ситуации возникают при неправомерных или ошибочных действиях продающей стороны. Для покупателя возникают следующие риски, когда в оформлении сделки по купле-продаже недвижимости участвует представитель по доверенности:
- Отзыв доверенности. Как уже отмечалось в данной статье, доверитель может в любой момент отозвать действие документа. Сделка при подписании лицом по отмененной бумаге становится ничтожной.
- Смерть собственника квартиры. Если доверитель скончался, покупателю это может быть неизвестно, и он успеет передать деньги лицу по доверенности. Сделка в таком случае отменяется, и на объект недвижимости будут претендовать наследники. Ввиду того, что взаимоотношения были оформлены с лицом, которого больше нет среди живых, то уплаченную сумму наследникам не передают. Процесс возврата средств покупателю в таком случае значительно усложняется.
- Недееспособность или психические нарушения доверителя. К сожалению, нотариальное удостоверение не является страхованием от рассматриваемых случаев. При таком положении дел доверенность, а также сама сделка, становятся недействительными.
- Недееспособность или нарушение психики доверенного лица. Последствия аналогичны предыдущему пункту, то есть сделка будет признана ничтожной.
- Пропажа собственника. Лицо, передавшее свои полномочия на проведение продажи, может оказаться без вести пропавшим и деньги ему не попадут. Через суд такое лицо в дальнейшем признается умершим, уплаченные средства должны оказаться в руках наследников. Однако гарантировать такой расклад никто не может.
В случае отмены, утраты силы доверенности лицо, которому она была выдана, должно быть осведомлено об этом. Каким именно образом осуществляется такой процесс, и в какой период Гражданский кодекс не описывает.