Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.
Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям. Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.
Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.
Как снять обременение
Процедура снятия обременения происходит по тем же правилам, что и его наложение. В любом случае снятию должно предшествовать погашение возникшего обязательства или достижение сторонами конкретного соглашения, в том числе если снятию подлежит обременение на недвижимость поручителя. Далее заинтересованная сторона (владелец недвижимости совместно с кредитором) обращается в Росреестр, где подает заявление о погашении обременений.
Вместе с ним заявители предъявляют:
- удостоверительные документы;
- закладную с отметкой о погашении;
- иные документы, на основании которых ограничительная мера должна быть снята.
Каких-либо других документов, а также уплаты государственной пошлины не потребуется. Если основания для снятия обременения законны, регистратор рассматривает заявление и в течение 7 дней снимает ограничения.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Некоторые граждане сознательно покупают жилище, отягощенное правами третьих лиц. При этом принятие условий такой сделки фактически значит, что в будущем новый владелец имеет шансы потерять квартиру, приобретенную в обременении. Главный плюс покупки в этом случае — низкая по сравнению с другими предложениями на рынке цена проблемной недвижимости.
С точки зрения закона безопаснее приобрести юридически чистое жилое помещение. Наличие законных претензий третьих лиц может иметь негативные последствия для обоих участников сделки — продавца и покупателя. Среди существующих рисков выделяют:
- признание договора недействительным (ст. 166 ГК);
- трудности с взысканием средств, потраченных на оформление документации с продавца, нарушившего закон;
- возникновение дополнительных обязанностей, например, погашение ипотечного займа, предоставление доступа к приобретенным квадратным метрам арендаторам или лицам, в чьих интересах установлен сервитут;
- взыскание материальных убытков и морального ущерба с недобросовестного контрагента.
Перед подписанием соглашения стоит дополнительно проверить актуальную информацию об объекте продажи. Причем это правило касается как покупателя, так и отчуждателя. Последний обязан сообщить приобретателю о существующих отягощениях. Иначе покупатель после получения претензий третьих лиц сможет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Как снять обременение
Поскольку наличие обременения в виде залога не дает возможность продать жилое помещение, либо существенно ограничивает такое право, перед совершением сделки потребуется снять залог. Его регистрация и последующее снятие будет осуществляться в службе Росреестра по общим правилам, установленным для совершения регистрационных действий.
Регистрация залога осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. В подтверждение факта регистрации залогодержателю (банку или иному кредитору) выдается выписка из ЕГРН, где будет указано наличие у жилого помещения обременения, а также основания для его возникновения. Пока денежное обязательство не погашено, собственник квартиры не имеет право продавать жилье без согласия банковского учреждения, а также снимать обременение в одностороннем порядке.
Алгоритм действий для снятия обременения в виде залога будет состоять из следующих этапов:
- полное исполнение денежного обязательства перед кредитором – погашения в полном объеме суммы долга и процентов по ипотечному кредиту, либо окончательный расчет с продавцом по сделке;
- оформление соглашения о снятии обременения между двумя сторонами либо о полном исполнении денежного обязательства;
- обращение собственника, либо обеих сторон сделки (например, банка), в службу Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о снятии зарегистрированного обременения.
Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним
Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения прав в Росреестр представляются следующие документы:
- заявление по установленной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 форме на бумажном носителе или в электронном виде;
- документы, являющиеся основаниями для проведения госрегистрации ограничения прав (в 2 экземплярах);
- доверенность, если документы подает не заявитель, а его доверенное лицо.
В зависимости от способа представления вышеуказанный список документов может быть дополнен копией паспорта.
Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч. подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Кроме того, можно через нотариуса подать заявление в Росреестр в электронном виде.
В случаях, которых обременение накладывается не по воле собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет достаточно получения:
- постановления судебного пристава-исполнителя, если обременение возникает в целях исполнения исполнительного документа;
- судебного решения, если одна из сторон уклоняется от проведения такой госрегистрации.
Как узнать о наличии обременений
Так как обременения сужают права собственника, в том числе и на продажу квартиры, для обеспечения юридической чистоты совершенных сделок важно удостовериться в отсутствии таких ограничений.
Все обременения, согласно ст. 9 , вносятся в общий реестр недвижимости (ЕГРН), который носит публичный характер. Это значит, что все сведения общедоступны и любое заинтересованное лицо может проверить наличие у продавца права собственности на объект недвижимости или наличие обременений на конкретном предмете продажи.
Сделать это можно двумя путями:
- обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН. Правила подачи такого запроса, порядок предоставления содержащихся в ЕГРН сведений, необходимые документы и прочие особенности определены Порядком, утв. ;
- воспользоваться , благодаря которому можно получить необходимую информацию онлайн, зная лишь точный адрес объекта недвижимости.
Купля-продажа обремененного жилья
Хотя обременение и ограничивает права собственника, не всегда оно запрещает продавать и, соответственно, покупать обремененную недвижимость. Единственное исключение, когда продать объект действительно нельзя, – это наложение на него ареста. В любом другом случае купля-продажа обремененного жилья возможна.
Главная особенность: для продажи такого объекта необходимо получить согласие лица, в интересах которого было наложено обременение. Как правило, таким лицом является кредитная организация или залогодержатель.
Учитывая это, представитель банка или иного лица, в интересах которого наложено обременение, – обязательная сторона переговоров по купле-продаже. Без согласия со стороны банка нотариус не заверит сделку, а Росреестр откажет в регистрации перехода прав на недвижимость.
Переговоры с залогодержателем важны и при переходе обременения. В общих случаях покупка квартиры в залоге, согласно ст. 38 , приведет к переводу долга на нового владельца жилья.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег. При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно. Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.
Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:
- Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
- Запретом на проживание;
- Отсутствием возможности выселить арендаторов;
- Необходимостью полной выплаты долга
Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку. В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.
Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.
Как ограничиваются права собственника
Какой бы вид обременения, наложенного на квартиру, не был применен в конкретном случае, итог для собственника не утешителен: в полной мере пользоваться своими правами он не имеет возможности.
В первую очередь ограничиваются следующие права:
- Недвижимость с ограничением не может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредитов, займов или ссуд. Этот факт имеет огромное негативное значение, так как большинство граждан после приобретения жилплощади не имеют собственных средств на проведение ремонта или покупку обстановки.
- Невозможность отчуждения. Главным минусом жилья с правовыми ограничениями является то, что от него невозможно «избавиться» по желанию собственника.
Право собственности на имущество проявляется в том, что владелец может пользоваться, распоряжаться и владеть им. При этом его ограничивают только требования законодательства. В первом случае речь идёт о получении пользы в том или ином смысле. Например, если у человека имеется фруктовый сад, получение урожая означает, что он пользуется своим имуществом.
Возможность распоряжаться представляет собой право отчуждения. Владелец может его продать, подарить, передать в наследство или распорядиться другим способом. Возможность владеть представляет собой интегральную характеристику прав хозяина.
Если на имуществе имеется обременение, то это означает, что право собственности ограничено. Например, если квартира является залогом при получении кредита, владелец всё равно остаётся им. Однако он не может продать недвижимость без разрешения банка.
Любое ограничение прав собственности, связанное с конкретным имуществом является его обременением.
Как применяется обременение
При заключении любой сделки с недвижимостью, её владелец обязан предоставить контрагенту информацию по наличию обременений. Важно отметить, что переход права собственника к новому хозяину не прекращает сам по себе действия обременения. Даже если новый владелец о них не осведомлён, они всё равно продолжают действовать.
Что такое обременение, и каким образом оно может быть установлено
Ограничение возможностей касательно объектов имущества, будь то автомобиль или же дом, земельный участок приводят к тому, что собственник не вправе распорядиться им в полной мере. Поэтом продать, подарить или передать актив по наследству можно только на основании разрешительного документа органов, которые установили такое обременение. Также стоит отметить, что ограничения могут быть двух форм, это:
- первая — непосредственно по воле самого собственника, то есть, добровольно;
- вторая — независящее от воли собственника, а именно: обстоятельство имеет принудительный характер.
В качестве примера добровольного обременения может быть залог имущества или доля уставного капитала, когда владелец закладывает свое имущество, таким образом, налагая на него ограничение. Что касается принудительного обременения, то такое решение может принять суд в виде ареста имущества. В таком случае мнение собственника не учитывается.
Устанавливается обременение на основании законодательства, где прописаны основные моменты, являющиеся предпосылками к таким методам:
- Закон или акт, по которому объект входит в число обремененных, а также условия, ставшие причинами запретов.
- Наличие договора аренды, заключенного на определенный период, или же объект имущества имеет обременение в виде ипотеки.
- Основанием также является решение судебного органа, которое повлекло арест имущества или установление публичного сервитута.