Электронная регистрация сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Электронная регистрация сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Раньше существовал только один способ регистрации — прийти в отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы», подать пакет документов и через несколько дней получить его обратно. Сейчас ваше присутствие необязательно, документы можно подать в электронном виде самому, загрузив их на сайт Росреестра. А ещё это можно сделать через банк или нотариуса. По электронной почте вам пришлют выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую, что теперь вы собственник указанной недвижимости, а также договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра о передаче прав собственности. Если вы купили жильё в новостройке, то подпись Росреестра будет стоять на договоре долевого участия (ДДУ).

3aявитeль пoлyчaeт нa пoчтy дoгoвop и выпиcкy из EГPН, пoдпиcaнныe ycилeннoй цифpoвoй пoдпиcью гocyдapcтвeннoгo peгиcтpaтopa. К дoкyмeнтaм пpилaгaeтcя cepтификaт o пpимeнeнии ЭЦП.

Пoдлиннocть пoлyчeнныx нa пoчтy дoкyмeнтoв мoжнo пpoвepить нa caйтe Pocpeecтpa. Дoкyмeнты, yдocтoвepeнныe ЭЦП имeют юpидичecкyю cилy и oбязaтeльны к пpиeмy вo вcex yчpeждeнияx и opгaнизaцияx. Иx cлeдyeт coxpaнять в элeктpoннoм видe – физичecкиe пeчaти и штaмпы нa пoдoбныe дoкyмeнты нe cтaвятcя и нoтapиaльнoм yдocтoвepeнию oни тaкжe нe пoдлeжaт. Moжнo cкaчaть дoкyмeнты нa флeш-нocитeль, cъeмный диcк или coxpaнить в oблaчнoм xpaнилищe. Любoe дoлжнocтнoe лицo, yпoлнoмoчeннoe нa paбoтy c тaкими дoкyмeнтaми, мoжeт пpoвepить иx пoдлиннocть и oбязaнo пpинять иx к paбoтe.

Ecли вaм вce жe пoтpeбyeтcя бyмaжный вapиaнт, нoтapиyc в cooтвeтcтвии co cт. 103.9 Ocнoв зaкoнoдaтeльcтвa Poccийcкoй Фeдepaции o нoтapиaтe мoжeт yдocтoвepить paвнoзнaчнocть элeктpoннoгo дoкyмeнтa и пepeнeceнныx им нa бyмaгy cвeдeний из этoгo дoкyмeнтa. Изгoтoвлeнный нoтapиycoм нa бyмaжнoм нocитeлe дoкyмeнт oблaдaeт тoй жe юpидичecкoй cилoй, чтo и элeктpoнный дoкyмeнт, paвнoзнaчнocть кoтopoмy yдocтoвepeнa нoтapиycoм. Нoтapиaльнaя пoшлинa зa изгoтoвлeниe тaкoгo дoкyмeнтa cocтaвляeт 150 pyблeй зa oдин лиcт дoкyмeнтa.

Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa нe выдaeтcя c 15 июля 2016 гoдa, eгo пoлнocтью зaмeняeт выпиcкa из EГPН. Пoэтoмy нeзaвиcимo oт тoгo, былa ли peгиcтpaция квapтиpы в Pocpeecтpe пpoизвeдeнa пpи пoдaчe дoкyмeнтoв чepeз MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa либo в элeктpoннoм видe, eдинcтвeнным дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пpoизвeдeннyю peгиcтpaцию пpaвa, бyдeт выпиcкa из EГPН.

Стоит ли проводить сделки с недвижимостью удаленно? Если вы не хотите терять время на ожидание в очереди к специалисту в МФЦ, рассмотрите вариант оформления документов онлайн.

В чем преимущество интернет-регистрации права собственности:

• это быстрее и проще, чем обычная сделка;
• размер госпошлины меньше на 30% (скидка может действовать не во всех регионах);
• стало возможным купить недвижимость в другом городе, не присутствуя лично и без доверенности;
• банки, предоставляющие услугу электронной регистрации заемщикам, часто снижают для них ставку по ипотеке.

Минусы электронной подачи документов:

• Основной недостаток такого способа регистрации сделки – цена. Большинство продавцов и покупателей предпочитают потратить время, но не переплачивать крупную сумму посреднику. Однако если они находятся в разных регионах, данный вариант может быть даже выгоднее, чем встречаться лично.
• Услуга доступна только совершеннолетним россиянам. Ею нельзя воспользоваться, если собственниками являются дети или недееспособные лица.
• Нельзя удаленно регистрировать право собственности по военной ипотеке.

Порядок регистрации права

Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.

Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:

• Сбор необходимой документации;
• Оплата госпошлины;
• Подача заявления;
• Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
• Ожидание окончания процедуры;
• Получение выписки ЕГРН.

Процедура подачи документов

Электронная регистрация права собственности в Росреестре производится на основании п. 1 ст. 29 закона «О госрегистрации»:

• на официальном сайте Росреестра заполняется заявление в электронной форме и прикладываются необходимые документы;
• заявление и комплект документов направляются в регистрирующий орган;
• ответственные сотрудники Росреестра – эксперты – анализируют переданные документов: соответствуют ли они требованиями закона, имеются или отсутствуют основания для приостановления или отказа в проведении процедуры;
• далее пакет документов передается государственному регистратору, который удостоверяет правоустанавливающий документ ЭЦП – весь файл, а не каждую страницу документа;
• регистратор вносит в Единый государственный реестр недвижимости необходимые сведения о регистрируемом праве либо заявителя уведомляют о приостановлении или прекращении процедуры;
• заявитель получает выписку из ЕГРН в виде электронного документа или ссылки на него — в зависимости от формата выписки, который выберет при подаче документов.

Чтобы электронная регистрация права собственности в Росреестре на квартиру состоялась, необходимо представить такие документы:

• паспорта участников сделки;
• договор купли-продажи или долевого участия, а также все дополнительные соглашения к нему, если они есть;
• кредитный договор, если оформляется ипотечная сделка;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении детей, если есть необходимость;
• согласие супруга на продажу квартиры, если имущество было приобретено в браке;
• акт приема-передачи и документ о вводе дома в эксплуатацию от застройщика.

Собственник также должен подать заявление о государственной регистрации его жилья. Документы и заявление, поданное через интернет, уполномоченный сотрудник банка или застройщика либо нотариус подают в регистрирующий орган.

Электронная подпись — безопасна или нет?

Электронная подпись (УКЭП-усиленная квалифицированная электронная подпись). Это копия вашей росписи из паспорта, но представленная в виртуальном виде. Данная подпись обладает дополнительной защищенностью, ее невозможно подделать или скопировать. Надежность подтверждается ФСБ России. Электронная подпись даёт вам много возможностей, которые вы можете осуществить, не выходя из дома.

Возможности УКЭП:

1. Использовать государственные услуги в области: здравоохранения, социального обеспечения, культуры и искусства.
2. Подача заявлений на зачисление в институты, вузы, детские сады, школы.
3. Передача документов в электронном виде.
4. Обращение в суд и подача исковых заявлений.

Сроки электронной регистрации

Электронная регистрация недвижимости занимает от 2 до 4 дней, максимальный срок 5 дней.

Данная процедура экономит время. При подаче заявления в МФЦ регистрация может занять от 10 до 14 дней.

На сроки может повлиять сайт подачи заявления, действительность электронной подписи, сроки оплаты госпошлины, наличие ошибок в документах.

Обязательные документы:

• Паспорта участников сделки;
• Договор, касающийся покупки недвижимости;
• Дополнительные соглашения участников;
• Договор о взятии ипотеки или кредита;
• ИНН;
• Снилс.

При регистрации в Федеральной службе государственной регистрации могут понадобиться:

• Свидетельство о браке;
• Свидетельство о рождении детей.

Документы, которые вы должны получить после оформления сделки:

1. Договор купли продажи, на котором будет электронная подпись федеральной службы государственной регистрации.
2. Выписка, которая подтверждает переход недвижимости в собственность. Выписка должна выписываться единым государственным реестром недвижимости.

Ограничения данного вида регистрации права собственности:

1. Участниками договора могут быть только физические лица, которые достигли 18 летнего возраста.
2. Участники сделки должны быть гражданами Российской Федерации.
3. В сделке не может быть более 5 продавцов, 6 покупателей, 6 лиц, которые имеют равные права и обязанности с заемщиком
4. Принимаются только прямые сделки, в обратном случае заключить электронную сделку не удастся
5. Недвижимость может приобретаться супругами в совместную или долевую собственность.
6. Может приобретаться одним физическим лицом в личную собственность.
7. Сделки не совершается с такой недвижимостью, как: гаражи, незавершенные объекты, машиноместа, апартаменты.
8. Одно заявление — один объект.
9. Сделка совершается только между физическими лицами.
10. Сделка не проводится при наличии военной ипотеке.
11. Не совершается, если недвижимость находится в залоге в другом банке.

Электронная регистрация недвижимости

В связи с загруженностью работой Росреестра, это ведомство выступило с инициативой создания системы электронной регистрации прав собственности. Первым банком, поддержавшим эту инициативу, стал Сбербанк. На сегодняшний день электронное внесение данных в реестр недвижимости стало популярным.

Преимущество процедуры в экономии времени, так как на следующий день после принятия документов, их проверяют и вносят данные в ЕГРН. Выписку из этого реестра заявитель получает на адрес электронной почты.

Суть самой процедуры регистрации прав в том, что они переходят с одной стороны сделки купли-продажи квартиры на другую. Именно эти данные и меняют в едином реестре.

В архив Росреестра вносится сам договор, на основании которого произошёл переход прав собственности.

Достоинства электронной регистрации права собственности становятся понятны из описанного выше:

• Подача всех документов непосредственно в банке, без посещения Росреестра.
• Получение документов на ящик электронной почты.

Собственно на этом плюсы и заканчиваются. Ещё стоит добавить, что Росреестр обещает к 2022 году полностью перейти только на электронную регистрацию. В таком случае выбора у людей не останется. Будем надеяться, что к этому времени Сбербанк и остальные учреждения устранят все недостатки системы регистрации в электронном виде. А пока их немало:

• Высокая стоимость услуги.
• Невозможность поставить на полученные документы печати Росреестра. Даже если посетить эту организацию с распечатанным вариантом присланной выписки, печать не поставят. С точки зрения закона это не умаляет их юридической значимости, но многие чиновники считают это проблемой. Соответственно, приходится тратить время и силы на споры с бюрократической машиной.
• Ошибки менеджеров Сбербанка. По сути, всю работу Росреестра делают они. Далеко не всегда они проверяют договора, на которых ставят электронную подпись. Поэтому важно, чтобы сами стороны сделки перепроверили все поданные документы.
• Доступ менеджеров к базе Росреестра. У многих возникают опасения относительно безопасности такой практики, поскольку этих сотрудников банка не проверяют столь тщательно, как работников самого Росреестра.
• Отсутствие нормальной системы обратной связи с клиентами. При возникновении проблем банк даёт абстрактные ответы, и решать проблемы клиенту приходится самостоятельно.

Практика показывает, что клиенты, в отношении которых не были допущены ошибки сотрудниками банка, довольны процедурой электронной регистрации. А вот те, кто столкнулся с перечисленными недостатками, очень недовольны.

Что такое электронная регистрация права собственности

Первым услугу подачи документов на регистрацию в Росреестр в электронном виде предложил Сбербанк – для своих ипотечных заемщиков. Между Росреестром и Сбербанком было подписано соглашение, регулирующее все вопросы электронной подачи пакета документов по сделке. Однако теперь соглашения с Росреестром подписали и другие компании, поэтому такую услугу можно получить не только в Сбербанке. Стороны, желающие оформить сделку, могут обратиться к застройщикам, нотариусам, в офисы компании «Этажи». Для участников договора эта услуга платная. Если обратиться в «Этажи» стоимость услуги будет 4-4,5 тысячи рублей, госпошлина за регистрацию права покупателя – от 300 до 2022 рублей – входит в эту стоимость. Клиентам Сбербанка придется заплатить от 7 до 11 тысяч рублей, в зависимости от региона и госпошлину за регистрацию права сверху.

Нередко покупка недвижимости в ипотеку осложняется тем, что объект сделки и покупатель находятся в разных регионах. К примеру, житель Ямало-Ненецкого АО хочет купить квартиру в Москве или Сочи. Или житель Санкт-Петербурга хочет приобрести домик в Ялте. Если такой человек будет вынужден приехать, чтобы лично участвовать в процедуре оформления ипотечного кредита непосредственно в месте нахождения недвижимости и самой сделки купли-продажи, ему придется потратить весьма немаленькую сумму. Только на проезд уйдет достаточно большая сумма.

А еще надо учесть, что обычно покупка жилья занимает порядка 1-1,5 месяцев. Причем независимо от способов расчета — хоть в ипотеку, хоть за наличные деньги. Мало кто может позволить себе оставить работу на такой срок, а ездить туда-сюда нереально из-за дороговизны дорожных расходов. Да и даже если удастся решить вопрос с отсутствием на рабочем месте, все равно придется потратиться на проживание – оно тоже обойдется недешево.

Теперь человек может остаться в своем регионе, а сделку купли-продажи оформить дистанционно – через отделение банка, компанию «Этажи», застройщика или нотариуса.

Сроки электронной регистрации в Росреестре

Сколько времени занимает электронная регистрация недвижимости – максимум 5 дней. Это вдвое меньший срок по сравнению с процедурой, проводимой МФЦ или Росреестром. В случае подачи на регистрацию бумажных документов регистрация занимает порядка 10 рабочих дней.

Сотрудник банка, компании «Этажи» или застройщика принимает у клиента необходимый пакет документов, и передает для дальнейшей обработки сотрудникам Росреестра. Заявителю могут отказать в регистрации или приостановить ее из-за отсутствия каких-либо необходимых документов. В случае приостановки заявителю нужно будет предоставить в банк недостающие документы. Разумеется, при таких обстоятельствах срок регистрации увеличится.

Плюсы и минусы электронной регистрации

Электронная регистрация сделки в росреестре при ипотеке обладает как достоинствами, так и недостатками. К плюсам ее можно отнести:

оперативность услуги – нет необходимости тратить время на посещения МФЦ или Росреестра, чтобы сначала сдать документы, потом получить. Кроме того, регистрация проводится в короткие сроки;

• оформление квартиры, которая находится в другом городе, стало намного проще – нет необходимости ехать в этот город;
• после того, как регистратор внесет запись в реестр, готовая документация будет оправлена заявителю на электронную почту – нет необходимости являться лично;
• можно сэкономить время и деньги – при электронной подаче госпошлина для заявителя уменьшается на 30%, а срок регистрации сокращается вдвое;
• воспользоваться сервисом могут не только ипотечные клиенты банка, но и обычные клиенты, которые на покупку недвижимости тратят собственные деньги;
• клиенты, желающие воспользоваться сервисом, могут воспользоваться услугами риэлтора «Этажей», который зарегистрирует необходимые документы и проконсультирует по всем вопросам.

Помимо этого, Сбербанк может уменьшить ставку по ипотеке для тех заемщиков, которые воспользовались сервисом – примерно на 0,7 %.

Однако у услуги есть и минусы, среди которых:

• воспользоваться услугой могут только граждане России – если хотя бы одна сторона по сделке имеет гражданство другой страны, в заключение сделки будет отказано;
• воспользоваться услугой не смогут несовершеннолетние или недееспособные участники сделки;
• если продавец приобрел продаваемую квартиру раньше 2022 года и регистрировал право собственности по прежним правилам – без Росреестра, документы по сделке можно подать только обычным способом на бумаге;
• сервис будет недоступен, если продается только часть жилья, а не квартира целиком.

Для разбирающихся граждан

Услуга доступна и для физлиц. Граждане могут регистрировать удаленно сделки с первичным и вторичным жильем. Но так же, как и строительным компаниям, им нужна усиленная цифровая подпись. Ее можно получить в специальном удостоверяющем центре, предоставив оригинал паспорта и квитанцию об оплате. Стоимость может быть разной для каждого удостоверяющего центра и зависит от его условий. Как говорит Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость Петербурга», услуга стоит в среднем 4 тысячи рублей. Помимо регистрации сделок с недвижимостью, электронная подпись пригодится и при регистрации по месту жительства, оформлении загранпаспорта и прочих государственных услуг.

Когда есть электронная подпись, нужно зайти на сайт Росреестра и подать заявку на электронную регистрацию. По словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, есть два способа подачи документов: через нотариуса и заявителю лично или его доверенному лицу. Подавая документы лично, нужно заполнить форму на сайте Росреестра, где указать цель обращения (к примеру, регистрация перехода права собственности). Также необходимо предоставить сведения о собственнике, сторонах сделки, отчуждаемом объекте, указать, каким хотите получить зарегистрированные документы (их могут отправить на электронную почту или выдать в приемной), и приложить документы (к примеру, договор купли-продажи). Далее необходимо проверить все указанные данные и в завершение подписать заявление усиленной цифровой подписью.

Затем заявителю отправляют уведомление о том, что необходимо оплатить госпошлину, внести оплату можно любым удобным способом. Кстати, государственная пошлина при электронной регистрации на 30% меньше, чем при традиционном варианте. Отслеживать, на каком этапе находится заявка, можно через сайт Росреестра. По окончании регистрации выдается выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности.

По словам Веры Богучаровой, заместителя руководителя юридического департамента Est-a-Tet, использовать электронную подпись можно только со специальным программным обеспечением. Поэтому процесс доступен лишь «продвинутым пользователям», а обычному гражданину потребуется много времени, чтобы разобраться в системе. Учитывая, что на сегодняшний день в каждом районе Москвы и во многих городах Подмосковья работают многофункциональные центры, принимающие документы, покупать электронную подпись для однократного использования – нецелесообразно.

Факт пройденной электронной регистрации права собственности подтверждает электронный документ с электронной подписью Росреестра. Эксперт подчеркивает, что ожидать привычного бумажного документа с подписями и печатями не стоит, а у рядовых граждан это вызывает негодование. Согласно последним поправкам, для регистрации переходов прав свидетельства права собственности не нужны. Теперь для этого достаточно данных в электронном виде.

Электронная регистрация сделки купли-продажи жилья

Сегодня провести электронную регистрацию сделки можно для первичного жилья – квартир в новостройках, вторичного жилья – в уже существующих домах и квартир, и приобретенных в долевой собственности.

В первом случае документы может подать непосредственно застройщик или физическое лицо – владелец недвижимости.

Электронная регистрация сделки купли-продажи вторичного жилья требует обязательного предоставления ДКП и сведений о владельце помещений.

Участники долевого строительства, которые приобрели жилье посредством совместного вложения средств в возведение дома, также могут оформить электронную регистрацию сделки купли-продажи недвижимости через интернет, подготовив соответствующее заявление.

По итогам подтверждения заявки в Сбербанке клиента получают следующие документы:

• Выписку из ЕГРП установленного образца;
• Сертификат об электронной регистрации сделки купли-продажи квартиры от банка;
• Подписанный ДКП.

Несмотря на то что электронная регистрация упрощает и ускоряет весь процесс оформления, она порождает определенные риски. Главная угроза – возможность подделки выписки из ЕГРН без печати и подписи. По такому документу мошенник может получить авансовый платеж в счет «покупки» квартиры и исчезнуть с деньгами.

Поэтому покупателям и продавцам не стоит расслабляться, полагая, что электронный документооборот «гарантирует» отсутствие подделок и правильность проведения расчетов. Большинство юристов по недвижимости единодушны в том, что перед совершением сделки покупателю следует, как и прежде, проверить:

личность продавца – паспортные данные, дееспособность (в случае сомнения отказаться от подписания договора или затребовать проведение экспертизы);

• не состоит ли квартира в залоге или аресте;
• не имеют ли на нее притязания третьи лица;
• не является ли она предметом спора в суде;
• кто именно там прописан.

Условия, при которых можно сдать документы для электронной регистрации

Условий не много, но необходимость их соблюдения обязательна. Так как только в этом случае документы будут приняты, и клиент получит правоустанавливающие документы.

• наличие договора купли-продажи или ДДУ. Без него ни одна сделка не будет считаться действительной;
• участник сделки должен быть физическим лицом. В случае оформления документов юридическим лицом, клиент получит отказ;
• сделка – это неотъемлемая часть договора. Если она не будет осуществлена, то электронной регистрации тоже быть не может;
• доля в квартире оформляется только при обращении в Росреестр;
• при наличии несовершеннолетних, также требуется обращение в Росреестр;
• сделки по доверенности не производятся;
• военная ипотека не регистрируется;
• максимальное количество продавцов и покупателей 2 человека, если больше, то в сделке будет отказано.

Если у вас все условия соблюдены, то регистрация документов пройдет успешно.

Проблемы с оформлением права собственности, налогового вычета и при использовании материнского капитала по электронной регистрации ипотеки в Сбербанке

Мы получили достаточно много обращений наших читателей по серьезной проблеме с работой официальных структур государства при оформлении ипотеки по электронной регистрации. Все они требуют оригинал правоустанавливающих документов с синей печатью, что противоречит законодательству.

Ключевые проблемы могут возникнуть, если вы:

• Решили сделать налоговый вычет и возврат процентов по ипотеке;
• Направить деньги материнского капитала на гашение ипотеки;
• Получить право собственности после завершения стройки.

Решение проблем:

• Процедура оформления права собственности при оформлении ипотеки с электронной регистрации не меняется. Застройщик помогает её провести.
• Если возникают проблемы с получением вычета, то необходимо предоставить официальный ответ ФНС от 09.03.2016 №БС-4-11/3812:

Похожие записи:

• Зарубежный онлайн‑шопинг споткнется о порог
• Хочу сохранить свой номер при продаже авто: как это сделать
• Внесены изменения в порядок предоставления земельных участков многодетным семьям