Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Возможна ли продажа квартиры с непогашенной жилищно-коммунальной задолженностью?
Многие покупатели, столкнувшиеся с проблемой долгов, «висящих» на приобретенной недвижимости, задаются вопросом, а правомерна ли вообще такая сделка? Да, с точки зрения действующего законодательства, правомерна. Прямого запрета к отчуждению такой квартиры нет, ее можно приобрести даже в ипотеку, но есть ряд ограничений. Квартиру нельзя будет продать, если управляющая компания подала в суд, и судебные приставы наложили на нее арест до решения суда. Либо если в отношении должника проходит процедура банкротства. В этом случае запрещено какое-либо распоряжение недвижимостью, особенно ее отчуждение.
Продавец или риелтор, занимающийся продажей квартиры, обязаны предупредить приобретателя об имеющихся долгах.
Квартиру с долгами можно продать в 2023 по ипотеке, банки не проверяют подобный вид задолженностей.
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Квартира под арестом или ограничением
Как пояснила юрист Евгения Свинтаржицкая, сами по себе долги за коммуналку или капремонт не влекут за собой ограничений прав владельца квартиры. Ему, в частности, не могут запретить продать квартиру. Однако если УК (или ТСЖ) подала судебный иск о взыскании долга, суд удовлетворил иск, а пристав исполнитель наложил арест на квартиру (или запрет на регистрационные действия с ней), то продажа квартиры требует дополнительных манипуляций.
Арестованная квартира – это, как правило, обуза для владельца. Часто он готов продать её с хорошей скидкой, лишь бы избавиться от долгов и уладить вопрос с органами правосудия. Сделка с участием такой квартиры достаточно сложна в оформлении. Такими обычно занимаются риэлторы. Самостоятельно продать квартиру, находящуюся под арестом, способен не каждый владелец.
Особенности законодательства по вопросу покупки
Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.
Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.
Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.
Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.
Если предприятие ЖКХ требует долг за бывшего
Управляющая компания (или ТСЖ) может судиться с новым собственником квартиры по долгам старого владельца, только если речь идёт о долгах за капремонт (как в ситуации описанной выше). Если же речь идёт о долгах за жилищные/коммунальные услуги, то с нового собственника взятки гладки.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Бывает, что владелец квартиры, имеющий долги по коммунальным/жилищным платежам продаёт её, не рассчитавшись с долгами. В этом случае управляющая компания имеет один рычаг давления – найти место прописки бывшего владельца и подавать на него исковое заявление в суд.
До недавних пор некоторые предприятия ЖКХ пытались взыскать с новых владельцев квартир долги их предшественников. Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Подобные действия противоречат закону. Вмешательство прокуратуры прекратило подобную практику. Уже несколько лет управляющие компании в Екатеринбурге так не поступают. Правда, иногда ещё случается, что старые долги с нового собственника пытаются выбить ТСЖ или дачные кооперативы. Если покупатель квартиры или дачи столкнулся с попыткой отрезать его от благ цивилизации, он может обратиться в прокуратуру. Это помогает.
Юрист АН «Драже» Ксения Шашкова припомнила случай, который иначе как казусом не назовёшь. Квартиру продал человек, владевший ею полгода. Он предъявил покупателю справку об отсутствии долгов. Но когда в квартиру въёхал новый владелец, ему стали приходить квитанции с долгом ещё за позапрошлого собственника. Когда нынешний владелец отказался платить за неизвестного дядю, ему даже «отрезали» воду. Впрочем, обращение в суд привело коммунальщиков в чувство.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Другая известная проблема – когда предыдущий собственник некорректно сдавал показания счетчиков. Занижал их. И потом, когда новый владелец начинает передавать правильные показания – происходит перерасчет и в следующий месяц в квитанции может оказаться плюс 10 тысяч рублей незапланированных трат. Неприятно. Чтобы такого не было – нужно просить продавцов фотографировать счетчики с показаниями. И сверять со сканом квитанции, которую они вам отправили. Конечно, полной защиты это не даст, квитанцию можно и зафотошопить, но такое уж очень редко встречается.
Если же новый владелец уже столкнулся с тем, что реальные показания счётчиков в его новой квартире, сильно отличаются от тех, что фигурировали в показанных ему квитанциях, он может попытаться выйти из ситуации без потерь. Юрист Ксения Шашкова советует новому владельцу требовать от УК составления акта, в котором будут прописаны показания счётчиков на конкретную дату. А потом подать в УК заявление с просьбой пересчитать размер платежей на том основании, что за несколько дней владения квартирой новый владелец физически не мог израсходовать такой объём воды, тепла, электричества.
Если проверка не помогла
Бывает, что даже грамотно проведённая проверка квартиры не может защитить покупателя квартиры от чужих долгов.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Вот еще как бывает. Перед сделкой человек получает справки об отсутствии любых долгов, а потом ему приходят квитанции с огромными суммами платежей. Мы с таким всего один раз столкнулись сами, но я слышал, что подобные истории случались и у коллег из других агентств. Оказалось, что прежнему собственнику квартиры, которую обслуживает ТСЖ, какое-то время не приходили квитанции на оплату капремонта. Потом они начали приходить, но в них указывались только текущие суммы, без учёта сформировавшейся задолженности. Человек продал квартиру нашему клиенту. Отсутствие долга за капремонт было подтверждено последней квитанцией и справкой из ТСЖ. А потом перед Новым годом фонд капремонта и ТСЖ стали сводить баланс и нашли период, когда на эту квартиру не начислялись платежи. Новый владелец получил квитанцию с долгом на 30 тысяч рублей. Собственник платить отказался.
Как пояснили в АН «Драже», данный случай подпадает под гарантийные обязательства агентства, поэтому клиенту (новому владельцу квартиры) сначала помогли составить досудебную претензию к ТСЖ, а теперь представляют его интересы в суде (без дополнительной платы).
Ксения Шашкова
юрист агентства недвижимости «Драже»
Налицо невыполнение ТСЖ своих обязанностей по взиманию платежей. Долг на новом владельце повис по вине ТСЖ. Если бы оно вовремя высылало квитанции, то проблемы бы не возникло. Кроме того, по неоплаченной сумме истёк срок исковой давности – 3 года. Думаю, что суд решит дело в пользу покупателя квартиры.
Если предприятие ЖКХ требует долг за бывшего
Управляющая компания (или ТСЖ) может судиться с новым собственником квартиры по долгам старого владельца, только если речь идёт о долгах за капремонт (как в ситуации описанной выше). Если же речь идёт о долгах за жилищные/коммунальные услуги, то с нового собственника взятки гладки.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
Бывает, что владелец квартиры, имеющий долги по коммунальным/жилищным платежам продаёт её, не рассчитавшись с долгами. В этом случае управляющая компания имеет один рычаг давления – найти место прописки бывшего владельца и подавать на него исковое заявление в суд.
До недавних пор некоторые предприятия ЖКХ пытались взыскать с новых владельцев квартир долги их предшественников. Например, в только что приобретённую квартиру мог прийти человек из домоуправления и заварить трубы подачи воды или отключить электроснабжение.
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Подобные действия противоречат закону. Вмешательство прокуратуры прекратило подобную практику. Уже несколько лет управляющие компании в Екатеринбурге так не поступают. Правда, иногда ещё случается, что старые долги с нового собственника пытаются выбить ТСЖ или дачные кооперативы. Если покупатель квартиры или дачи столкнулся с попыткой отрезать его от благ цивилизации, он может обратиться в прокуратуру. Это помогает.
Юрист АН «Драже» Ксения Шашкова припомнила случай, который иначе как казусом не назовёшь. Квартиру продал человек, владевший ею полгода. Он предъявил покупателю справку об отсутствии долгов. Но когда в квартиру въёхал новый владелец, ему стали приходить квитанции с долгом ещё за позапрошлого собственника. Когда нынешний владелец отказался платить за неизвестного дядю, ему даже «отрезали» воду. Впрочем, обращение в суд привело коммунальщиков в чувство.
Никита Словиковский
директор агентства недвижимости «Драже»
Другая известная проблема – когда предыдущий собственник некорректно сдавал показания счетчиков. Занижал их. И потом, когда новый владелец начинает передавать правильные показания – происходит перерасчет и в следующий месяц в квитанции может оказаться плюс 10 тысяч рублей незапланированных трат. Неприятно. Чтобы такого не было – нужно просить продавцов фотографировать счетчики с показаниями. И сверять со сканом квитанции, которую они вам отправили. Конечно, полной защиты это не даст, квитанцию можно и зафотошопить, но такое уж очень редко встречается.
Если же новый владелец уже столкнулся с тем, что реальные показания счётчиков в его новой квартире, сильно отличаются от тех, что фигурировали в показанных ему квитанциях, он может попытаться выйти из ситуации без потерь. Юрист Ксения Шашкова советует новому владельцу требовать от УК составления акта, в котором будут прописаны показания счётчиков на конкретную дату. А потом подать в УК заявление с просьбой пересчитать размер платежей на том основании, что за несколько дней владения квартирой новый владелец физически не мог израсходовать такой объём воды, тепла, электричества.
Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать
Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?
Можно ли продать квартиру с долгом?
Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.
Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.
Наказание нового собственника
По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.
Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.
ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.
Правила продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам
Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ. Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате. В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.
Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?
Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.
Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам. В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир. Будьте бдительны!
Как проверить долги квартиры до покупки
До совершения сделки обязательно истребование у продавца справки о погашении коммунальных долгов, о полных выплатах по капремонту. Однако данные справок часто оказываются некорректными, поэтому будущему собственнику рациональнее самостоятельно выяснять состояние коммунальных счетов квартиры.
Управляющие компании и ТСЖ нередко отказываются сообщать сведения о задолженностях продавца недвижимости неизвестному лицу, назвавшемуся возможным покупателем квартиры. Они потребуют доверенность от существующего собственника, которой он, разумеется, не предоставит.
Поэтому выяснять долги удобнее дистанционным путем, предварительно переписав номера лицевых счетов с существующих у продавца квартиры платежек по ЖКУ. Следует проверить состояния коммунальных выплат по снабжению водой, теплом (горячей водой), природным газом, электричеством, а также услуг ГТС, домофона, интернета, кабельного ТВ, консьержа. Особенное внимание уделить платежам по капремонту многоэтажки.
Текущую задолженность по электроэнергии узнать можно в справочной местной энергонабжающей компании. Долги по ГТС жилой недвижимости, абонированной телефонной линией, можно также выяснить в справочной оператора городской телефонной сети.
Через сайты поставщиков ЖКУ можно выяснить долги собственника, заполнив форму запроса. На сайте управляющей компании указываются списки должников по капремонту и ЖКУ – проверьте их. Размеры долга квартиры возможно выяснить через банкомат – нужно ввести адрес объекта недвижимости.