Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- Иметь гражданство РФ.
- Быть старше 21 года.
- Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
- Иметь безукоризненную кредитную историю.
- Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
- Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
- Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
- Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- На момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен.
- Покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.
Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.
Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки
Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.
B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.
Особенности ипотечного кредитования
Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более десяти лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.
Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а права дольщика на строящееся жилье. После сдачи объекта и подписания акта приема-передачи квартира вплоть до полного погашения взятого кредита остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет тех, кто является потенциальными покупателями (дольщиков), его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.
Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:
- наличие российского гражданства;
- возраст – двадцать один год и старше;
- прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
- хорошая история по предыдущим кредитам;
- платежеспособность;
- постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.
У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:
- первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
- размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 9 до 15 % годовых;
- срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
- сумма кредита не должна превышать 80-85 % от полной стоимости квартиры.
Плюсы и минусы оформления ДДУ
Несмотря на введенные изменения ДДУ по-прежнему остается достаточно рискованной схемой. В частности, застройщик может разориться, или у банка, финансирующего строительство, отзовут лицензию до сдачи объекта в эксплуатацию. Тем не менее у нового механизма имеется ряд неоспоримых преимуществ:
- Если условия ДДУ не выполнены застройщиком, покупатель может получить деньги обратно.
- На денежные средства, полученные в рамках ДДУ, распространяется программа государственного страхования вкладов.
- ДДУ проходит регистрацию в органах Росреестра, поэтому один объект не может быть продан двум покупателям.
- При заключении ДДУ жилье обойдется дешевле, чем при покупке готового объекта.
- При нарушении сроков строительства девелопер должен выплатить немалую неустойку.
- Застройщик имеет гарантийные обязательства.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства. Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов. Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов. Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
-
Замена информации, указанной в проектной декларации. Проектная декларация – это основной документ при строительстве объекта недвижимости. В первой части декларации содержатся сведения о компании-застройщике, а во второй – проект строительства. Данный документ находится в открытом доступе: он либо публикуется в СМИ, либо предъявляется по первому требованию лица, желающего с ним ознакомиться.
Дольщик имеет право на расторжение ДДУ и возврат денежных средств, если проектная декларация претерпела следующие изменения:
- внесение значительных коррективов в проект дома на стадии строительства;
увеличение или уменьшение одного или нескольких объектов;
- самовольное принятие решения относительно нежилых помещений, общего имущества дольщиков и т. п.
-
Двойная продажа квартиры.Под этим понятием имеется в виду покупка одной и той же жилплощади двумя или более дольщиками. Вероятность возникновения такой ситуации обусловлена следующими факторами:
- несвоевременный обмен информацией о реализованных квартирах между застройщиком и агентством недвижимости;
предварительный ДДУ;
- передача права собственности третьему лицу;
- приобретение квартиры у подрядчика;
- ошибка в документации (нельзя исключать человеческий фактор).
Естественно, что возврат денег застройщик постарается отложить как можно дальше, поэтому быстрого возмещения в случае расторжения договора долевого участия ждать не стоит.
Кроме вышеперечисленных ситуаций, к рискам также можно отнести требование застройщика перечислить дополнительные денежные средства для проведения работ, не обозначенных в договоре. Это может быть благоустройство территории, подведение коммуникаций или оплата аренды земельного участка. Иногда площадь строящегося объекта увеличивается в процессе возведения, что, в свою очередь, влечет дополнительные затраты.
Во избежание подобных требований договор должен содержать условие, при котором стоимость квадратного метра остается неизменной вне зависимости от обстоятельств.
Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку у подрядчика, покупателю следует получить от него акт, подтверждающий выполнение обязательств перед застройщиком.
Советы для покупателя, на что обратить внимание
- Перед покупкой необходимо изучить историю компании-застройщика. Приобретать жилье стоит у проверенных компаний, работающих не первый год.
- Стоит обратить внимание на строительство выбранного объекта, были ли заморозки, какие сроки строительства, укладывается ли в них застройщик.
- Передача денег должна осуществляться только после государственной регистрации договора долевого участия.
- Необходимо изучить проектную декларацию, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю.
- Внимательное ознакомление с договором, в котором должны быть исчерпывающе описаны права и обязанности сторон. Лучше всего проконсультироваться со специалистом.
- Передачу денег стоит осуществлять через открытие аккредитивов в банке, что исключает возможность каких-либо махинаций со средствами.
Можно ли впоследствии будет расторгнуть договор сделки по ДДУ? Дольщик в праве расторгнуть договор по нескольким основаниям:
- просрочка сдачи жилья в эксплуатацию более чем на 2 месяца;
- большое количество дефектов помещения;
- окончание срока действия договора поручительства между строительной компанией и банком.
Порядок расторжения:
- Извещение банка о желании прекратить ДДУ.
- Получение согласия банка на расторжение договора.
- Подача заявления в банк о досрочном погашении кредита.
- Направление заказного письма в строительную компанию с требованием выплатить неустойку.
- Если в течение 20 дней неустойка возвращена не будет, дольщик в праве подать иск в суд.
- Расторжение договора.
- Регистрация расторжения договора в Регпалате.
Конечно же, никто не застрахован от того, что дом вообще не будет достроен, что может быть связано с полным разорением строительной компании или нехватки инвестирования. (Будем надеяться, что пронесёт нелёгкая.)
И если на радость всех дольщиков наконец-то это случиться – дом будет построен, то в какие сроки? Будет ли просрочка и на сколько? Для этого и нужна банковская аккредитация, чтобы та послужила гарантией не заморозки проекта и выполнения плана в срок. Положительным моментом ещё является наличие страховки на объект постройки.
Просрочка – это страшное слово для всех дольщиков ещё и потому, что приведёт к ряду непредвиденных затрат. Сдачи квартир будут отложены на неопределённое время. Переоформление ипотеки практически невозможно, а проценты по ней продолжают капать, и платежи надо регулярно вносить немалые.
Хотя в последнем случае есть спасение. И оно заключается в 6 (п.2) и 7 (п.2) статьях 214-ФЗ, где говорится о том, что застройщик обязан возместить расходы дольщика и уплатить ему неустойку. Это касается несоблюдения условий ДДУ.
Куда серьёзней риски попасть в паутину жульнических махинаций, где практикуются продажи одного объекта нескольким лицам и подобные им схемы. Однако если дольщик сам поступил по закону, и оплата была произведена после регистрации ДДУ (ст.5 214-ФЗ), то тем самым такие уловки исключены.
Тонкости ипотеки на долевое строительство
ДДУ не «делает» дольщика хозяином квартиры, он лишь дает ему возможность требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств. Поэтому основное отличие покупки строящегося жилья от готового – это отсутствие права собственности. В рамках этой сделки государственной регистрации подлежит право залога недвижимости, а не право собственности.
В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:
- получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
- наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:
-срок сдачи дома в эксплуатацию;
-срок передачи квартиры клиенту;
-адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;
- дата передачи квартиры – нередко фактический срок передачи в собственность сильно отличается от договорного. Перед подписанием, следует уточнить этот момент у застройщика. Если сроки действительно будут разниться, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, да и будущий дольщик может отказаться от сделки;
- сумма ипотеки – перед тем, как подавать заявку на получение займа определенного размера, клиенту следует уточнить, на какие именно квартиры в строящемся доме распространяется ипотечное предложение банка. Нередки случаи, когда привлекательная на первый взгляд программа кредитования действует не в отношении всех квартир новостройки, а только многокомнатных или тех, которые находятся на первом или последнем этаже. В итоге их стоимость окажется куда выше, чем ожидает будущий дольщик;
- возмездность бронирования – подписывая договор, нужно быть готовым к тому, что бронирование заинтересовавшей квартиры окажется платным, причем довольно дорогим. Размер гонорара колеблется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что следует уточнить – возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики, при «сорвавшейся» сделке возвращают гонорар за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые – не возвращают вообще;
- аккредитация компании – строительная фирма может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредитования и процентной ставки, не принимая во внимание требование застройщика «сделать все побыстрее». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «удобные» условия, часто требуют расширенный пакет документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. Соответственно, оформление сделки с застройщиком занимает больше времени. Однако проще подождать, чем переплачивать.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регламентирует, что при заключении такого договора субъект, который покупает квартиру в ипотеку, приобретает единоличное право собственности на неё и регулирует общественные правоотношения в сфере защиты законных интересов участников долевого строительства.
Согласно критериям договора, застройщик берёт на себя обязанность в рамках оговорённого срока построить многоквартирный дом или другой земельный участок, который является предметом данной сделки и передать его в полную и единоличную собственность участника долевого строительства, по условиям договора он должен вовремя и в исчерпывающем объёме уплатить обусловленную стоимость.