Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно для разрешения на реконструкцию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Постройка дополнительного этажа
В случае возведения дополнительного этажа при осуществлении реконструкции дома статус постройки меняется, так как затрагивается так называемое понятие этажности. При этом, изменения должны отражаться как в кадастровой, так и технической документации на частный дом.
Однако, если дом изначально имел высокую крышу собственник имеет право лишь утеплить изнутри помещение, переоформив, например, в мансарду чердачное помещение. Затем помещение переводится из статуса «нежилое» в «жилое». Но, если возведение дополнительного этажа осуществляется путём надстройки на крыше, то в этом случае требуется более тщательный анализ.
РЕКОМЕНДОВАННАЯ ВАМ СТАТЬЯ:
Как прописать ребенка по месту прописки матери?
Получение разрешения определяют три основных момента:
- качественными и техническими характеристиками дома, а также совокупностью элементов её структуры;
- допустимостью возведения в существующем градостроительном контексте более высокой постройки;
- структурой грунта, преобладающего на участке.
Образец разрешения на реконструкцию частного дома
Разрешение на реконструкцию имеет установленную на региональном уровне форму.
В документе обязательно должно быть указано:
- кому выдано разрешение (наименование застройщика, данные гражданина);
- номер документа;
- данные уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительной власти субъекта или органа местного самоуправления, который выдал разрешение;
- наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией;
- проектные характеристики;
- описание этапа строительства;
- адрес объекта;
- срок действия документа;
- должность, ФИО и подпись уполномоченного сотрудника;
- дата выдачи.
Что такое дачная амнистия
По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.
Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.
Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.
Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Как оформить реконструкцию дома по дачной амнистии
В закон о «дачной амнистии» не раз вносили поправки: неоднократно продлевали, меняли порядок регистрации частных владений. Задуманный изначально для легализации построек в ИЖС, он стал распространяться и на строения, возведенные на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства. Все это привело к весьма запутанной ситуации. Поэтому при оформлении реконструкции в чем-то придется идти путем проб и ошибок.
- заявитель получает градостроительный план у администрации поселения (это бесплатно);
- направляет в администрацию извещение о намерениях по реконструкции дома, прилагает документы в соответствии с регламентом, утвержденном администрацией (там не должно быть ничего сверхъестественного, максимум – эскиз будущего строения), в извещении указывает, что параметры будущего строения соответствуют ПЗЗ поселения;
- администрация отвечает, что приняла извещение;
- заявитель проводит реконструкцию;
- следующий пункт – в администрацию нужно направить извещение об окончании реконструкции, о том, что ПЗЗ соблюдены;
- затем заявитель получает ответ из администрации, что извещение принято;
- окончательный этап – регистрация реконструированного строения (здесь тоже нужен техплан от кадастрового инженера).
О дачной амнистии слышал каждый, у кого есть свой собственный земельный участок. Люди, которые еще не были вовлечены в процесс, отождествляют его с очередным мошенническим ходом правительства – да, земли дают безвозмездно, но за их оформление придется выложить немало денег, а это очередной побор. Но представленная процедура немного отличается от представлений потенциальных собственников, поэтому далее в статье речь пойдет о дачной амнистии для ИЖС. Что это такое Действующее законодательство предусматривает учет недвижимости, относящейся к России – сюда входят здания и земельные участки. Земли много десятилетий назад стали выделяться простым гражданам для сельскохозяйственных работ, а в прошлом столетии и для проживания – с возможностью построить свой частный дом.
- персональные данные заявителя;
- реквизиты паспорта;
- сведения о застройщике (для юр. лиц);
- номер участка, согласно кадастровым документам (при наличии), его описание;
- информацию о правах на землю. Порядок предусматривает возможность получения обозначенных сведений посредством межведомственного взаимодействия;
- вид разрешений, касающихся застройки;
- данные о параметрах планируемого к реконструкции объекта;
- контактные данные лиц, осуществляющих реконструкцию;
- способ отправки уведомлений застройщику.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Как узаконить реконструкцию частного дома
Если самовольная реконструкция была произведена внутри помещения и при этом затронут фундамент (оборудование подвала) или несущие стены (снос, смещение, установка дверного проёма), в нежилое помещение проведено отопление, что автоматически делает его жилым (увеличилась жилая площадь), такие изменения должны быть оформлены. Для узаконивания реконструкции, сделанной в частном доме, наш инженер выполняет обмеры помещения, фиксирует изменения в новом техническом плане. Далее техплан, правоустанавливающие документы на земельный участок, уведомление о начале реконструкции подаются в администрацию.
После получения решения органов местной власти мы подаём заявление в Росреестр на регистрацию. Если при строительстве соблюдены СНиПы (3 метра от дороги и 5 метров от забора) и при реконструкции эти параметры не вышли за допустимые пределы, то узаконить действия можно в обычном порядке. Если отступы в норме, но имеются обременения на участке, которые невозможно согласовать, например зона ЛЭП, то госорган ответит отказом и направит застройщика в суд. Стоит учитывать, что в суде засчитывается согласие всех собственников на внесение изменений, участников сервитута, что желательно подтвердить документально.
Советуем заручиться одобрением смежных землепользователей, иначе есть вероятность встретиться с ними на судебном заседании и услышать доводы против реконструкции рассматриваемого здания. Таким образом, будет сформирована доказательная база, которая показывает то, что вы пытались восстановить нарушенное право в досудебном порядке. Так как это сделать не удалось, формируется иск о признании права собственности на строение (обратите внимание, что признаётся право на весь объект недвижимости, а не на реконструированную часть) и подаётся в судебный орган.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Случаи, когда необходимо уведомлять администрацию о реконструкции дома
Не обязательно сообщать обо всех проводимых работах. Для подсказки воспользуйтесь таблицей.
|
Уведомление требуется для |
Уведомление не требуется для: |
|
замены надстройки здания (в том числе мансарды); |
перестановки сантехнических объектов в границах одного и того же санузла; |
|
всех изменений, ведущих к увеличению площади дома; |
монтажа окон и разборки дверей в несущих перегородках; |
|
обновления или восстановления несущих опор; |
возведения временных переборок между частями дома; |
|
утепления полового покрытия, потолка, стен; |
установки дверных проемов в стенах между комнатами; |
|
монтажа нового или замены прежнего инженерного оборудования; |
исправления формы тамбура, при этом его площадь остается прежней; |
|
постройки дополнительных или сноса старых этажей. |
сноса перегородок, если они не являются несущими. |
✅ Нужно ли узаконивать пристройку к дому?
Пристройки к дому занимают пространство по высоте или ширине. Когда к дому на участке земли пристраивается дом, существующие характеристики участка изменяются — часть участка изымается. Присоединенные к коттеджу блоки должны быть узаконены. В противном случае собственник не может распоряжаться домом, см. статью 222 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Даже если вы попытаетесь завершить сделку, Росреестр установит, что дом примыкает к незаконному объекту, не указав его в документах. Никакой сделки не произойдет.
Кроме того, владелец самовольной постройки может быть оштрафован. Такая ситуация возникает из-за несоответствия между фактическим местоположением объекта недвижимости и местоположением, зафиксированным в техническом паспорте.
Возникает вопрос, какие расширения нуждаются в легализации, а какие нет. Согласно правилам, постоянные структуры должны быть зарегистрированы, в то время как структуры, не имеющие капитального характера, не нуждаются в регистрации.
- Постоянное строение — это строение, которое имеет общую стену с домом и, самое главное, фундамент. Тесная связь с землей обязывает владельца такой пристройки зарегистрировать ее в Росреестре.
Примерами постоянных расширений являются: Гараж, сауна, кухня, теплица и т.д.
- Некапитальные здания — Нежилые здания, которые не опираются на капитальный фундамент и не меняют коренным образом характеристики основного здания.
Примерами являются: Ступенчатое крыльцо, терраса, балкон, навес, пергола.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса, легализация состоит из двух процедур — регистрации предстоящей реконструкции в органах власти (вместо разрешения) и регистрации права собственности на созданный объект. Теперь эти процессы унифицированы. Если проблем с регистрацией нет, то процедуру регистрации проводит сама администрация, без привлечения собственника.
Совет: Рекомендуется выполнять наращивание на винтовых сваях. Площадь застройки не должна превышать 50 квадратных метров. В этом случае расширение не будет считаться капиталом — не придется тратить деньги на его легализацию. Аналогичная ситуация складывается и с внесением изменений в кадастровую карту. Такие изменения не требуют легализации в Едином государственном реестре недвижимого имущества.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
На начало декабря 2021 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.
Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.
Ну и наконец, законопроект продлевает дачную амнистию до 1 марта 2031 года.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478.
Учитывая изложенную в письме Минэкономразвития России позицию о возможности осуществления в отношении реконструированного объекта недвижимости как постановки на государственный кадастровый учет, так и учета изменений, можно сделать следующие выводы:
в случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта;
в случае если в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости (новые объекты недвижимости) либо в результате реконструкции одного объекта недвижимости образовано несколько новых объектов недвижимости, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (объектов недвижимости).
При этом для случаев, при которых в результате реконструкции происходит образование объектов недвижимости, дополнительно отмечаем.
Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).
В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП); такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.
Как следует из части 3 статьи 24 Закона о кадастре, учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.
В этой связи применительно к рассматриваемому примеру снятие с кадастрового учета преобразованного объекта недвижимости (здания (сооружения) возможно только после государственной регистрации прав на образованный из него объект недвижимости (объект незавершенного строительства).
Часть 7 статьи 25 Закона о кадастре устанавливает, что при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении; основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания или сооружения.
Учитывая, что снятие с кадастрового учета преобразованного здания (сооружения) осуществляется без заявления, по мнению Росреестра, прямые основания для снятия с учета помещений в случае снятия с государственного кадастрового учета преобразованного здания в Законе о кадастре отсутствуют.
В этой связи представляется, что в отношении помещений, расположенных в преобразованном здании, снятом с учета в связи регистрацией прав на образованный объект незавершенного строительства, может быть осуществлен государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких помещений на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещений (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что снятие с учета помещений связано с прекращением существования здания в связи с его реконструкцией).
В случае если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое здание (сооружение), в отношении помещений, расположенных в реконструированном здании, по мнению Росреестра, могут быть осуществлены:
государственный кадастровый учет изменений на основании соответствующего заявления и технического плана, содержащего сведения о кадастровом номере нового (реконструированного) здания (сооружения), в котором расположено помещение (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что учет изменений связан с прекращением существования здания (сооружения) в связи с его реконструкцией);
государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования такого помещения (в случае если в результате реконструкции здания (сооружения) помещение прекратило свое существование) на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения;
постановка на государственный кадастровый учет образованных или созданных помещений на основании соответствующего заявления (соответствующих заявле��ий) и технического плана (технических планов) и в соответствующем случае снятие с учета преобразованного помещения без заявления после государственной регистрации прав на образованное помещение (образованные помещения).
Регистрация здания после реконструкции
Разрешение на дома собственном участке 2022 Перед тем как начать строительство дома на собственном участке, необходимо получить все разрешительные документы, среди которых особенно важным является разрешение на строительство. «Дачная амнистия» — не для новых объектов ИЖС Ведь получение разрешения на строительство индивидуального жилого станет единственным обоснованием для оформления технического плана, с которым в дальнейшем и придется идти в кадастровую палату.
Для проведения ремонта в частном доме не требуется никаких согласований. Достаточно желания собственника. Но если гражданин решил провести реконструкцию дома, потребуется получение согласия от контролирующих инстанций. Перед началом работ нужно уточнить, какие разрешения нужны и где получить соответствующие документы.
Понятие реконструкции прописывается в Градостроительном кодексе РФ. В соответствии со статьей 1 она включает в себя изменение параметров объекта.
К таким работам относят:
- увеличение количества этажей;
- расширение площади дома;
- надстройку;
- перестройку.
Справка! После реконструкции должны поменяться параметры дома. Он может стать выше, больше по площади, могут появиться иные коммуникации.
Также к реконструкции можно отнести любые работы, после которых меняется техническая документация. Например, если гражданин принял решение заменить деревянные перекрытия на железобетонные, работы не попадают под данное понятие. А при возведении пристройки к дому на собственном участке потребуется согласование.
Многие путают понятия реконструкции и капитального ремонта:
- Капитальным ремонтом называют работы по восстановлению устаревших частей дома, коммуникаций. После его осуществления технический план не меняется. Разрешение на капремонт не требуется. К капремонту можно отнести замену кровли, водопровода, перегородок, системы отопления.
- При реконструкции меняются параметры дома. Может увеличиться количество этажей, площадь.
Реконструкция требует обязательного получения разрешения. Если она будет проведена без согласования, гражданину придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 рублей (пункт 1 статьи 9.5 КоАП РФ).
Чтобы провести реконструкцию, потребуется получение разрешения. Это связано с тем, что изменения могут влиять на безопасность. А пострадать от таких новшеств могут живущие в доме люди, соседи.
На основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение подтверждает, что проект соответствует установленным требованиям. После его получения можно говорить о том, что реконструкция не повлияет на интересы жильцов, соседей, а также гарантирует безопасность дома.
Что изменится в законодательстве о недвижимости в 2022 году
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
Для того чтобы точно получить разрешение на реконструкцию дома с первого раза, опытные юристы рекомендуют особо внимательно отнестись к сбору необходимых документов. Для этого проверьте пакет, согласно этому списку:
- топографический анализ территории (в том случае, если он требуется);
- паспорт собственника земельного участка и дома;
- кадастровый паспорт из БТИ или технический план;
- проект архитектурных решений для осуществления реконструкции;
- документы, устанавливающие права собственника на дом и землю.
Проектные документы:
- подтверждение законности документации, выдающейся собственнику негосударственными организациями;
- объекты, которые будут снесены в процессе реставрации;
- план расположения нежилых и жилых построек;
- документы, касающиеся инженерных сетей;
- пояснительную записку.
Вместе с этим пакетом документов также подаётся заявление. Срок рассматривания данных документов составляет календарный месяц. При этом, рассмотрение, принятие и выдача разрешения безвозмездны и не требуют оплаты госпошлины.
В случае возведения дополнительного этажа при осуществлении реконструкции дома статус постройки меняется, так как затрагивается так называемое понятие этажности. При этом, изменения должны отражаться как в кадастровой, так и технической документации на частный дом.
Однако, если дом изначально имел высокую крышу собственник имеет право лишь утеплить изнутри помещение, переоформив, например, в мансарду чердачное помещение. Затем помещение переводится из статуса «нежилое» в «жилое». Но, если возведение дополнительного этажа осуществляется путём надстройки на крыше, то в этом случае требуется более тщательный анализ.