Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как риэлторы обманывают продавцов квартир: 5 распространенных уловок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Риелтор в покупательской шкуре
Чтобы заполучить клиента, риелтор может на первом этапе общения «прикинуться» покупателем – откликнуться на самостоятельно размещенное объявление и приехать на просмотр квартиры. В процессе оказывается, что самому «покупателю» не подходит предложение, но «он знает человека, которому точно подойдет», и готов посодействовать, естественно – за небольшое вознаграждение. Другой вариант – риелтор признается в своей профессиональной принадлежности и предлагает свои услуги. Уже потративший свое время продавец, настроившийся на возможную продажу, будет склонен согласиться (особенно если убедить его, что продавать самому – долго, опасно и невыгодно).
Как бороться? Если вы продаете квартиру самостоятельно, держите в голове, что не каждый потенциальный покупатель действительно таковым является. Не соглашайтесь на какие бы то ни было предложения, предполагающие посредничество – знакомство с друзьями или родственниками, которым квартира якобы очень подходит. Убедитесь, что общаетесь именно с тем человеком, который будет принимать решение о покупке. Даже если предложение риелтора кажется привлекательным, не соглашайтесь на него, если вас обманули уже на первом этапе.
Неточные формулировки в договорах
Между продавцом квартиры и риелтором заключается договор. Не относитесь легкомысленно к этому этапу и обязательно читайте все пункты. Особое внимание обратите на то, как сформулирована суть работы исполнителя по вашей сделке. Если фигурирует размытая формулировка типа «помощь в продаже» или «поиск покупателя», это повод насторожиться, потому что риелтор может в итоге не довести сделку до завершения, но заявить, что вы все равно должны ему деньги за активную работу. Продавец заинтересован в конкретном результате, а не бурной деятельности без финальной сделки.
Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.
Общие советы продавцам квартир
- Если вы решили обратиться к услугам риелторов, постарайтесь найти проверенного человека, который будет искренне заинтересован в удачной сделке, от которой выиграют все. Уловки риэлторов при продаже квартиры — меры, к которым прибегают только недобросовестные работники.
- Не подписывайте типовые договоры, особенно не прочитав их. Обращайте внимание на мелкий шрифт, сноски, приложения и так далее. Если не уверены в своей правовой грамотности, пригласите юриста, который поможет соблюсти ваши интересы.
- Не пускайте ситуацию на самотек. Могут ли риелторы обмануть? Не обязательно, на этом рынке много профессионалов, которые дорожат своей репутацией и никогда не будут лукавить, но люди встречаются разные. Принимайте активное участие на всех этапах поиска покупателей, общайтесь сами с людьми, не стесняйтесь брать их контакты и задавать вопросы. Так вы обезопасите себя от невидного с первого взгляда, но неприятного лукавства и сохраните свои нервы, время и деньги.
Необходимые документы
Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:
- паспорт;
- доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.
Документы от агентства недвижимости:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Документы от заказчика услуг:
- паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
- копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
- разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
- выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.
При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.
А зачем вообще договор?
Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.
Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.
Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:
— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.
А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.
Кирилл Брюлин:
— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.
Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки
Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги. Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт. B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм.
Нужен ли договор с риэлтором?
Нужно ли заключать договор с риэлтором и его агентством недвижимости на продажу квартиры и какие плюсы и минусы от этого получает продавец?
Продавая квартиру, дом или земельный участок продавец подвергается наплыву предложений от агентств и риэлторов заключить договор. При этом вы сталкиваетесь с двумя тактиками общения:
- Дефицит информации. коротко объясняют, что хотят от вас и что вы получите и подсовывают документ на n-листах, чтобы вы подписали и успокоились;
- Избыток информации. Подробно разжевывают процесс продажи квартиры, объясняют нюансы, предлагают массу вариантов решений и вы постепенно начинаете полагать, что да, вот оно — меня поняли, мне здесь помогут! И тут появляется документ на подпись об эксклюзивном праве продавать вашу недвижимость.
По агентскому «эксклюзивному» договору вы предоставляете право риэлтору агентства принимать звонки покупателей, общаться с ними, организовывать и проводить просмотры, брать аванс за вас!
Некоторые агентства практикуют хранения в своих офисах оригиналов документов на квартиру собственника, таким образом пытаясь привязать его к себе, чтобы не сорвался.
Еще один нюанс, который заставит вас подумать, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже жилья — пролонгация соглашения с агентством. Как правило договор заключают на 3-6 месяцев, затем риэлтор всячески попытается его продлить, либо в договоре будет прописано, что он продляется автоматически, если одна из сторон не заявит о его прекращении. А надо ли вам это?
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Ответственность по договору
Как утверждают юристы, в Екатеринбурге риэлторы несут ответственность перед клиентами только в трех случаях:
1. Отказа от выполнения обязательств по договору (карается выплатой штрафа);
2. Утери документов (риэлтор самостоятельно восстанавливает документы, штрафы не предусмотрены).
3. Продажа объекта третьим лицам (возврат покупателю переданных средств на покупку объекта и выплата неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ).
Если клиент не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, которая была выбрана с помощью риэлтора, или возникнут другие сложности с объектом, в соответствии с договором клиенту спросить с агента по недвижимости будет нечего. Однако Гражданский кодекс предусматривает ответственность исполнителя за некачественно оказанную услугу. А так как результат услуги риэлтора – это приобретение клиентом квартиры, а клиент остался без купленного жилья, то считается, что услуга оказана не была.
Заключаем агентский договор
Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.
В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.
Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.
Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.
Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий.
В данном пункте договора отражаются все обязанности агентства и его клиента. По договору клиент обязуется:
- предъявить полный пакет документов квартиры;
- на всех стадиях продажи всячески оказывать содействие;
- своевременно заплатить за услуги агентства;
- завизировать акт выполненных работ.
Обязанности агентства недвижимости:
- всестороннее рекламирование с указанием конкретных СМИ и сайтов;
- поиск покупателей и организация просмотров;
- обсуждение с покупателем всех нюансов сделки;
- тщательная проверка документации и оформление сделки.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
В сотрудничестве с риэлтором есть и положительные, и отрицательные стороны. Не забывайте и о том, что как раз в сфере недвижимости мошенников более, чем достаточно, так что выбирать себе подрядчика нужно очень внимательно. Оптимальным вариантом будет обратиться к специалисту по знакомству.
В целом, к положительным факторам сотрудничества с агентом по недвижимости можно отнести следующее:
- Перед сделкой проверяются все документы, проверяется и сам объект на предмет наличия арестов и тому подобных обременений.
- Реклама объекта – дело агента, вы не тратите на это время и деньги.
- Риэлтор должен сам организовывать осмотры квартиры, но так, чтобы это было удобно вам.
- Вам не нужно общаться с потенциальными клиентами, отвечать на бесконечные звонки, договариваться об осмотре – это работа агента.
- Вы не ищете себе подходящие варианты – их, исключительно под ваши параметры, должен подбирать вам агент.
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру. - Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
Законна ли неустойка?
Другой особенностью договора об оказании услуг является возможность клиента (заказчика) в любое время отказаться от его исполнения при условии оплаты агентству как исполнителю фактически понесённых им расходов. Разумеется, такое правовое положение для агентства невыгодно. Доказать размер понесённых фирмой расходов в суде, учитывая специфику риэлтерской деятельности, не имеющей овеществлённого выражения, будет достаточно затруднительно. Более того, клиент всегда сможет подвергнуть сомнению сам факт оказания услуг. Мол, показало агентство будущему покупателю квартиру, о которой тот и так знал из объявлений в газетах, договор покупатель подписал собственноручно, а документы в Городское бюро регистрации прав на недвижимость подавал отнюдь не представитель агентства недвижимости, с которым клиент подписал договор об оказании услуг.
Судебная практика в вопросе о том, что следует считать надлежащим доказательством оказания услуг, ещё не сложилась. По мнению одних юристов, обоснованием оказанных услуг будет факт совершения заказчиком сделки в отношении объекта недвижимости. Другие специалисты полагают, что агентство (исполнитель) должно представить документальные доказательства: справки, собранные для совершения сделки, письменные поручения клиента, акты об оказании услуг, подписанные им же и т. п.
В такой ситуации заключение договора об оказании услуг для агентства выгодно лишь на стадии поиска для продавца либо покупателя приемлемого варианта для сделки. Наступление неблагоприятных последствий одностороннего расторжения соглашения агентства пытаются избежать, включив в договор условие о том, что в случае отказа заказчика (покупателя) от приобретения объекта вознаграждение (как правило, выплачиваемое авансом) возврату не подлежит. Либо договором оказания услуг устанавливается неустойка в пользу риэлторской фирмы. В обоих случаях подобные условия являются ничтожными в силу того, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает уплаты какой-либо неустойки при одностороннем расторжении договора заказчиком.
Клиентам риэлторских компаний можно порекомендовать обусловливать выплату вознаграждения за оказанные услуги фактом перехода права на продаваемый (или покупаемый) объект. Для продавцов объектов недвижимости будет нелишним дополнительно оговорить, что вознаграждение за услуги агентства будет удержано непосредственно из причитающейся продавцу продажной суммы квартиры. Установление неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг является незаконным.
Предварительный договор с последствиями
Когда сделка «срастается» – найден удовлетворяющий клиента объект, достигнуто соглашение о покупной цене, но необходимые для совершения сделки документы ещё не собраны, – с интересантом заключается предварительный договор на покупку (продажу) конкретного объекта недвижимости. Предварительный договор выгоден как для риэлторской фирмы, стремящейся не упустить клиента, так и ему самому клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения стоимости объекта.
Согласно действующему законодательству, предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем основной договор – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предыдущим соглашением. Применительно к вышеуказанному случаю, заключается предварительный договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, в котором подробно обозначается предмет купли-продажи (квартира или комната), его стоимость, порядок расчётов и другие условия. В документе указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Причем его подписания любая из сторон может потребовать и до наступления часа «икс». В случае уклонения другой стороной от заключения основного договора, ее визави вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать договор, либо взыскать с виновной стороны оговоренную предварительным соглашением неустойку. Если в течение указанного в предварительном договоре срока ни одна из сторон не потребует заключения основного соглашения, обязательство по его подписанию прекращается.
Скрепляя подписью предварительный договор купли-продажи, клиент не только страхуется от возможного изменения стоимости объекта другой стороной, но и связывает себя на будущее условиями покупки или продажи объекта, установленными в предварительном договоре. Несоблюдение требований предварительного договора влечёт для клиента либо понуждение к заключению договора купли-продажи объекта, либо к уплате неустойки.
По общему правилу предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости заключают продавец и покупатель. Однако, сведя раньше времени обе стороны для подписания предварительного договора, агентство рискует потерять клиентов, поэтому и заключает это соглашение только с клиентом–покупателем. Последний на установленных условиях обязуется купить конкретный объект у лица, указанного риэлтором. В случае подписания основного договора купли-продажи покупатель выплачивает фирме вознаграждение, а при отказе – неустойку.
Следует отметить, что обычно агентства предлагают заключать односторонне обязывающие предварительные договоры. То есть неустойка за отказ от скрепления основного договора купли-продажи объекта предусмотрена лишь в отношении клиента. Фирма же деликатно самоустраняется от несения ответственности за то, что сделка в последний момент может сорваться. Кроме того, часто агентство, заключающее в интересах клиента-покупателя предварительный договор с продавцом, устанавливает, что неустойка за отказ продавца заключить основной договор, взыскивается в пользу агентства, а не в пользу покупателя.
Исходя из вышеизложенного, клиентам (как продавцам, так и покупателям) агентств недвижимости рекомендуется в случае подписания предварительного договора устанавливать разумный небольшой срок, в течение которого будет действовать обязательство заключить основной договор. Следует также оговаривать в договоре взаимную ответственность клиента и агентства за отказ в совершении сделки.
Как расторгнуть договор с риэлтором правильно
Как расторгнуть договор с риэлтором правильно, условия, причины и порядок прекращения договора в одностороннем прядке на покупку или продажу квартиры, дома, аренду квартиры, без оплаты штрафа и неустойки, как вернуть деньги. Судебная практика и постановление Высшего арбитражного суда о неустойке по агентским договорам на продажу и покупку квартиры.
Довольно часто риэлторские компании прописывают в агентских договорах на продажу квартиру условия оплаты услуг за рекламу в случае одностороннего расторжения соглашения со стороны собственника.
Естественно подобное положение дел не устраивает продавцов, которые интересуются, можно ли расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке и вернуть оплаченные за не оказанные услуги деньги. Давайте разбираться по порядку!
Узнайте способы, как не платить риэлтору
Желание расторгнуть договор с риэлторской компанией возникает у клиентов, если риэлтор не выполнил условия договора, например:
- перестал показывать квартиру, выставленную в продажу;
- при появлении покупателя со своим агентом отказывает в показе, потому что посредник покупателя просит поделиться комиссией.
Шаг третий. Замечаем особенности
- Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
- Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
- Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
- Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
- Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
- Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
- Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
- В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
- Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.