Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор субаренды на нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор субаренды нежилого помещения заключается исключительно в письменной форме. При нарушении формы документа закон предусматривает такое негативное последствие, как признание соглашения недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ.
Права субаренды без письменного соглашения
Большинство людей, которые арендуют в городе или округе, являются надежными арендаторами. Вы также, вероятно, будете надежным арендатором, если ваш арендодатель является жилищной ассоциацией и ваша аренда началась до 15 января 1989 года.
У большинства безопасных договоров аренды может не быть даты окончания. Если вы арендуете у местного правительства и в договоре аренды указана дата выхода, договор аренды называется «гибким». Одним из видов безопасной аренды является адаптируемая аренда.
Если ваш арендодатель предоставляет вам письменные права субаренды без соглашения, вы можете сдать часть своего дома в аренду. Если вы сдаете в аренду часть своего дома без разрешения, вы нарушаете условия договора аренды.
Ваш арендодатель не может отклонить вашу просьбу о сдаче в аренду части вашего дома без уважительной причины. Кроме того, если ваш арендодатель предоставляет вам право субаренды без письменного соглашения, он не может заставить вас соблюдать определенные правила.
Если вы запросите у своего арендодателя права субаренды без письменного соглашения на часть дома, а он скажет «нет», он должен объяснить вам, почему.
Вы не можете сдавать в аренду все свои дома на законных основаниях. Если вы это сделаете, вы больше не будете безопасным арендатором, и ваш арендодатель сможет выгнать вас.
Приложения к договору
В качестве наиболее важного приложения к договору необходимо назвать выраженное в письменном виде согласие со стороны собственника на проведение дальнейших процедур по сдаче нежилого помещения в найм. Кроме того, важно уточнить ряд нюансов относительно сроков действия документа:
- Если приведенный срок составляет более года, обязательной является процедура проведения регистрационных действий.
- Срок субаренды не должен превышать период действия соглашения об аренде.
- В отличие от иных схожих сделок, данная форма не подлежит автоматической пролонгации, то есть, после истечения ее действия необходимо составить новое соглашение.
Особенности налогообложения
Многое зависит от того, кто именно занимается сдачей нежилого помещения в субаренду. Если арендатор – физическое лицо, то он должен уплачивать НДФЛ в размере 13%. Предприниматели и юридические лица, как правило, сдают недвижимость, находясь на упрощенной системе налогообложения – 6% от доходов.
Не нужно забывать, что субаренда подразумевает наличие основного договора аренды. Таким образом, арендатор платит собственнику, а арендатору перечисляет деньги субарендатор. Возможно, что есть смысл использовать систему налогообложения, когда в государственную казну отчисляется процент от «чистого» дохода – за минусом расходов.
Таким образом, действующим законодательством детально регулируется порядок сдачи нежилых помещений в субаренду. При этом стороны правоотношений имеют возможность самостоятельно устанавливать некоторые условия пользования имуществом за плату. Один из главных принципов ГК – свобода договора, который означает, что стороны сделки могут договариваться об условиях, которых нет в законе, и которые не противоречат действующим правовым актам.
Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.
Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.
Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!
Договор субаренды – определение
Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.
Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.
Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.
Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Как оформить договор субаренды между юридическими лицами
Условия законного оформления сделки важны для представителей всех категорий бизнеса, поскольку обеспечивают не только ее безопасность, но и отсутствие неприятных последствий, ответственности, которая полагается по закону. И это не только признание сделки незаконной. Например, если сдать в субаренду помещение, принадлежащее муниципалитету, не заручившись предварительно его письменным разрешением, можно уплатить немалый штраф и понести административную ответственность.
Основные условия договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами:
- Наличие согласия собственника площади, желательно в письменном виде. При заключении каждого нового договора оно должно обновляться.
- Сделка тщательно оговаривается во всех аспектах, затем заключается письменное соглашение.
- Можно скачать договор субаренды нежилого помещения, использовав для заполнения типовой бланк, или составить его самостоятельно — при условии, что в нем будут все разделы, оговоренные в законодательстве.
- Проверку правильности заполнения каждого пункта лучше доверить юристу. Условия не должны допускать иносказаний, двоякого истолкования, создавать недопонимание между сторонами соглашения.
Составление договора субаренды
Субаренда заключается в письменном виде, ее подписывают обе стороны, если в качестве стороны юридическое лицо или договор заключается больше, чем на год. У нотариуса заверять договор не обязательно, типового бланка нет, формулировки могут быть свободными.
В договоре субаренды содержится:
- Точный адрес и место расположения помещения
- Общая площадь и количество отдельных помещений
- Назначение помещения и вид разрешенного использования
- Срок и особенность оплаты
- Срок действия договора
Необходимые документы:
- Заявление
- Документ, который является правоустанавливающим для помещения
- Акт приема-передачи
- Письменное разрешения собственника недвижимости
- Оригинал договора аренды
- Соглашение о субаренде
- Паспорт лиц, которые участвуют в сделке, или регистрационные документы юрлиц
В договоре субаренды необходимо предусмотреть:
- Предмет договора (указать площади и месторасположение помещения).
- Срок субаренды (его нужно прописать)
- Размер и порядок ежемесячной оплаты
- Обязанности арендодателя
Что такое договор субаренды нежилого помещения?
Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.
Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.
Особенности договора субаренды:
- Срок его действия не может превышать срок аренды.
- Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
- Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
- Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.
Договор субаренды нежилого помещения
Любые отношения субъектов предпринимательской деятельности, касающиеся распоряжения материальными ценностями, в деловом мире регламентируются договорами, оформленными в письменном виде. Для начала следует конкретизировать некоторые понятия и категории, которыми оперируют участники сделки (а субаренда таковой является).
- Субарендой называется повторная частичная или полная сдача недвижимого имущества (жилого или нежилого) третьему лицу;
- Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с непосредственным собственником объекта недвижимости;
- Субарендатор – субъект, связанный сходными договорными отношениями с арендатором.
Правоотношения, возникающие между физическими и юридическими лицами в результате этих хозяйственных операций, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
Что такое субаренда простыми словами
Ее суть заключается в том, что лицо (человек или организация), которое имеет в аренде помещение (либо иное имущество), распоряжается им таким образом, что в свою очередь отдает его в пользование (аренду) иному лицу.
Такое право у арендатора предусмотрено отечественным Гражданским кодексом (конкретно пунктом 2 статьи 615), согласно которой арендованное имущество можно: сдать в субаренду; отдать в пользование безвозмездно; передать свой статус арендатора другому (так называемый «перенаем»).
Участниками таких правоотношений могут быть:
- любые хозяйствующие лица (организации и предприниматели);
- каждый человек как частное лицо. Множество вариаций позволило субаренде стать любимым инструментом, который повсеместно используется в коррупционных схемах (особенно если это касается государственного либо муниципального имущества).
Структурное построение договора
В этом договоре структуру принято располагать по такому порядку: Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день. Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение). Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи). Указывается время действия договора. Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия. Выбирается способ разрешения споров.
Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия. И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон. Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.
Что такое субаренда недвижимости?
Субаренда — это передача арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу. Согласно договору субаренды арендатор с согласия арендодателя передает на определенный срок часть или все арендуемое им помещение в пользование субарендатору.
При субаренде заключается два договора аренды:
- Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу);
- Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.
Стороны договора именуются как:
- Владелец – «Арендодатель» (фигурирует в основном договоре)
- Арендатор в основном договоре фигурирует как — «Арендатор», в договоре субаренды как – «Суборендодавець»
- «Субарендатор» фигурирует в договоре Субаренды
Субаренда и аренда: договор субаренды не может существовать без первичного договора аренды:
- Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества.
- В случае досрочного расторжения договора аренды жилья одновременно с ним расторгается договор субаренды.
- Судьба договора субаренды зависит не только от субарендодателя, но и от владельца имущества. С подписанием договора субаренды арендатор становится вторичным арендодателем, но он, по-прежнему является полноправным участником первичного договора об аренде. Поскольку договор субаренды не является основным, его юридическая судьба зависит от основного договора.
Что такое субаренда нежилого помещения
Термин «аренда» знаком многим, а вот что касается «субаренды», то это слово у многих вызывает трудности. Есть четкое определение. Субаренда – это переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения. То есть, человек арендует участок, а затем отдает их в аренду другим людям по частям.
Обратите внимание! Главный нюанс – арендатор вправе сдать под аренду только часть занимаемых площадей, распределив их среди несколько предпринимателей.
Подобный вариант перепродажи нежилых помещений используют предприниматели, которые берут у собственника довольно большое помещение по фиксированной стоимости.
В ГК РФ дается определение этого понятия. Согласно тексту законодательного документа, субаренда представляет собой определенный вид правоотношений, при котором права на использование недвижимости передаются третьему лицу на основании договора.
Другими словами, лицо, арендующее помещение у собственника, уступает объект найма так называемому субарендатору (на определенное время), а вместе с ним и все права и обязанности, прописанные в основном договоре аренды.
Законной считается только та сделка, на которую составлен договор субаренды, а контрагентами являются арендатор и субарендатор.
Арендатор может сдавать как весь объект полностью, так и часть его. Чаще всего так и происходит. Собственнику выгоднее сдать в аренду все помещение, и в тех случаях, когда часть недвижимости остается неиспользованной
Как составить договор субаренды нежилого помещения?
Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.
Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.
Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:
- дата и место составления;
- данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
- точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
- права и обязанности каждой из сторон;
- срок действия договора;
- стоимость, сроки и форма оплаты;
- полные данные сторон;
- подписи.
Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.
Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:
- все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
- срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
- документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.
Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.