Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли получать разрешение на строительство дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
Некоторые строения разрешено возводить без оформления разрешения. К таким объектам относятся:
- Строения вспомогательного назначения, которые принадлежат гражданам ‒ хозпостройки, используемые для личных нужд (бани, гаражи, сараи);
- Вспомогательные объекты, предназначенные для реализации коммерческих целей ‒ складские помещения, ангары, выставочные площадки;
- Строения, не относящиеся к капитальным постройкам ‒ каркасные конструкции, торговые павильоны, которые можно разобрать и транспортировать.
При этом перечисленные объекты должны соответствовать следующим критериям:
- Функциональная нагрузка меньше, чем у основного ОКС;
- Вспомогательное строение не может использоваться самостоятельно без главного здания;
- Конструктивные части дополнительного строения не влияет на эксплуатацию основного объекта;
- Вспомогательная постройка обособлена от главного капстроения;
- Наличие отдельного входа.
С какой целью необходимо разрешение на строительство дома
Допустимые характеристики зданий и строений определяются в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Данный правовой акт устанавливает процедуру возведения, независимо от типа объекта. Этот закон и вводит обязательное требование к наличию разрешительной документации. В противном случае, здание будет считаться незаконным. Узаконить его можно, но не всегда — есть свои тонкости и сложности.
Основное назначение разрешения на строительство частного дома (или иного здания) — обеспечение соблюдения строительных норм. Объект, возведенный без учета характеристик местности, материалов, технических норм может стать опасен не только для жильцов, но и для соседних объектов, природы.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся
Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.
Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:
- гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;
-
кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;
-
подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Какие требования к заемщикам?
Каждый банк может предъявлять собственные требования к заемщику при оформлении ипотеки на покупку жилья. В частности, они могут устанавливать собственные ограничения по возрасту, а также к сумме первоначального взноса и размеру залога.
Оформить кредит на строительство дома можно также с использованием одной из федеральных льготных ипотечных программ.
После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.
В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.
Отрицательное решение вправе обжаловать. Для досудебного разбирательства нужно подать жалобу в местное Министерство Строительства. Сделать это можно и через МФЦ. В случае отказа в положительном решении можно обратиться в суд.
Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом стоимость варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.
Как получить разрешение на строительство дома в 2022 году
Из положений ст. 51 и 51.1 ГрК РФ следует вывод о том, что для согласования возведения объекта капитального строительства, обращаться следует в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключением являются следующие случаи (п. 5-6 ст. 51 ГрК РФ):
- возведение объекта планируется на земле, предназначенной для пользования недрами и предоставленной в этих целях – в таком случае обращаться за разрешением нужно в Министерство природных ресурсов и экологии России,
- планируется строительство или реконструкция объекта, предназначенного для использования атомной энергии – подавать заявление следует в «Росатом»,
- речь идет о строительстве/реконструкции объекта, относящегося к космической инфраструктуре – выдавать разрешение в этом случае уполномочена организация «Роскосмос»,
- иные исключения, предусмотренные законом.
Во всех прочих ситуациях получить разрешение на строительство частного дома и других видов капитальных построек можно в районной администрации соответствующей области/региона. К примеру, в Санкт-Петербурге согласовывать будущее строительство дома на участке или любой другой постройки следует в Службе государственного строительного надзора и экспертизы.
Согласно единым правилам в качестве заявителя при выдаче разрешения (уведомления) на строительство объекта выступает застройщик. Это может быть физическое или юридическое лицо (организация), планирующее возведение, реконструкцию или изменение определенной капитальной постройки.
Таким образом, подавать документы на выдачу разрешения (уведомления) может гражданин, планирующий строительство дома на своем участке, или же уполномоченный представитель организации, желающей начать строительные работы.
Кроме того, в качестве заявителя также может выступать доверенное лицо застройщика. В данном случае у первого на руках должна быть действующая доверенность на совершение подобных действий.
Общий алгоритм действий при согласовании строительства жилого или садового дома подробно описан в ст. 51.1 ГрК РФ. Порядок подачи и получения соответствующего уведомления включает в себя следующие шаги:
- Подготовка уведомления (аналог заявления) согласно единой утвержденной форме.
- Сбор установленного законом перечня документов (подробно все бумаги описаны ниже по тексту).
- Выбор способа направления бумаг в адрес органа государственной власти, уполномоченного выдавать разрешения на строительство. Здесь доступны следующие варианты (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ):
- личный визит в соответствующее ведомство,
- обращение в МФЦ (многофункциональный центр),
- направление бумаг по почте (письмо следует заказывать с уведомлением о вручении),
- использование портала «Госуслуги».
- После того, как документы будут отправлены, следует дождаться окончания их проверки.
- В течение установленного законом периода времени государственный орган направит заявителю уведомление о соответствии объекта ИЖС (садового дома) всем требованиям и нормам или о несоответствии заявленных параметров.
Оформление дома в собственность в 2022 году: стоимость, порядок
Последнее уведомление об окончании строительстваподать следует в течение месяца после того, как дом закончен. Оно содержит практически те же сведения, что уведомление о планировании, но уже фактические. К уведомлению прикладывается техплан, который делают приглашенные вами кадастровые инженеры. Их же можно попросить заполнить уведомление, чтобы избежать ошибок. Дополнительно может понадобиться соглашение о разделении участка на доли между правообладателями, если собственников несколько.
Лицензия на выполнение строительных работ оформляется в несколько этапов:
- Сбор требуемого пакета бумаг.
- Передача заявления в регулирующий орган.
- Проверка строительной фирмы экспертной комиссией на факт соответствия по нескольким критериям — квалификации рабочего персонала, технической базы и уровня контроля качества. Все параметры сверяются с учетом установленных требований и правил.
При отсутствии замечаний застройщик получает лицензию. Стоит отметить, что на получение документа также влияют и отзывы клиентов организации, которая подает документы. Это свидетельствует о том, что от соискателей требуется ответственный подход к работе. В процессе предоставления лицензии к оценке могут привлекаться и другие компании. Это необходимо для получения дополнительной информации о заявителе. Стоит отметить, что наличие или отсутствие рекомендаций «со стороны» на решение комиссии влияет незначительно. По действующему законодательству на выдачу лицензии уходит до 60 суток с момента подачи заявления, а стоимость таких услуг является фиксированной.
Размер пошлины аналогичен той, что платится за регистрацию квартиры – 2000 рублей. Оплатить ее надо до подачи документов. В МФЦ это можно сделать прямо на месте.
Если происходит оформление дома в совместную собственность по долям, пошлину следует разделить между всеми собственниками в тех же пропорциях, что и доли.
Оформление дома в собственность супругов выделения долей не требует. Независимо от того, кто указан владельцем, дом будет считаться общим. Поэтому пошлину может целиком оплатить супруг-домовладелец.
Иногда служба опеки требует выделения долей несовершеннолетним детям. Пошлину также может оплатить целиком родитель, на которого регистрируется дом, поскольку он является законным представителем несовершеннолетних граждан.
Поскольку ипотеку берут на покупку готовых домов, схема мало чем отличается от получения ипотечного кредита на квартирую. Существует только два существенных отличия:
- Пакет необходимых документов включает дополнительный правоустанавливающий документ на землю
- Процентная ставка кредитов несколько выше, чем при предоставлении «квартирных» ипотек. Объясняют банки это меньшей ликвидностью частных домов по сравнению с квартирами и повышенным риском повреждения деревянных строений (например, от пожара).
В остальном договор стандартный, процедура регистрации тоже. ЕГРН вносит в реестр обременение дома до полной выплаты кредита
Если речь идет только о регистрации собственности на недвижимость, срок обычный:
- 7 рабочих дней после подачи заявки (плюс 2-3 дня, если обращение происходит через МФЦ)
- 1 рабочий день при передаче документов в электронном виде на портале Госуслуг
Если же предварительно нужно поставить дом/участок на кадастровый учет, процедура потребует больше времени. Обычно она занимает около месяца.
Оформление дома в собственность дело не столько сложное, сколько хлопотное. Часто домовладельцы предпочитают пользоваться помощью юристов. Достаточно написать доверенность, оплатить услугу (это будет стоить, примерно, 5-10 тысяч рублей — зависит от сложности процесса), а через некоторое время получить готовую регистрацию.
Какие разрешения нужны для строительства в ЛПХ
Согласно закону о личном подсобном хозяйстве (ЛПХ), земельный участок — это участок, который разрешается использовать для ведения личного подсобного хозяйства. Земля при этом покупается или предоставляется человеку с целью ведения подсобного хозяйства.
Личное подсобное хозяйство — это деятельность владельца участка и его семьи, направленная на создание сельхозпродукции, её обработку. Ведение этой деятельности должно удовлетворять определённые параметры.
- Хозяин участка не будет получать прибыль — по этой причине деятельность не считается предпринимательской. Это значит, что не нужно предоставлять бухгалтерскую отчетность, уплачивать налоговые сборы.
- Отсутствуют наёмная рабочая сила, вся работа ведётся одной семьей, либо одним человеком.
- Хозяин участка производит продукт, использующийся для удовлетворения своих потребностей. Реализовывать продукцию запрещается вне зависимости от объёма.
- Земля, на которой работает человек, приобретается или предоставляется с целью ведения личного подсобного хозяйства, это указывается в документации.
Документы для оформления земельного участка
Есть два типа земель, на которых разрешены постройки: те, которые относятся к населенным пунктам, и те, что имеют сельскохозяйственное назначение. Для последних есть ряд ограничений (например, с/х угодья). К участкам, на которых разрешено строительство индивидуальных домов, относятся:
- непосредственно для этого предназначенные (ИЖС);
- пригодные для личного подсобного хозяйства;
- земли на территории населенных пунктов;
- наделы для садоводства.
Чтобы зарегистрировать участок земли, понадобятся следующие документы:
- регистрационное заявление, в котором нужно обозначить цель использования – частное строительство;
- копию паспорта владельца;
- документы, на основании которых возникло право собственности – договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования;
- план участка, заверенный кадастровой службой.